Поправки в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были инициированы депутатом Государственной Думы Александром Хинштейном. По идее инициаторов, с введением поправок в стране больше не будет обманутых дольщиков.
Ещё с 1 января 2014 г. закон обязал застройщиков обеспечить свои обязательства перед дольщиками. ФЗ № 214 предусматривает три варианта: страховой полис, участие в обществе взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ) или банковское поручительство. ДДУ нельзя зарегистрировать в Росреестре без наличия соответствующего документа (если первый ДДУ на строящийся дом заключён после 1 января 2014 г.).
Банки, как рассказали пензенские строители, обычно требуют в залог недвижимость стоимостью 100-130% от цены продажи объекта. ОВСЗ предполагает субсидиарную ответственность всех его членов, чего многие застройщики опасаются. «Большой котёл пугает», – объяснил заместитель начальника юридического отдела ОАО «Пензастрой» Олег Сухомлинов. К тому же все застройщики в ОВСЗ быть приняты не могут.
Поэтому страхование обязательств застройщиков в страховой компании оставалось предпочтительным способом, хотя строители параллельно пользовались и остальными.
В первые недели октября 2015 г. количество зарегистрированных ДДУ в стране резко сократилось. (см. www.regnum.ru/news/economy, www.bpn.ru). Потому что после вступления в силу поправок к ФЗ № 214 целый ряд страховых компаний потеряли право страховать незавершённое строительство.
В Пензенской области количество зарегистрированных ДДУ
сократилось почти вдвое по сравнению с предыдущими месяцами 2015 г.
Оксана Романова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Пензенской области, 28 октября сообщила: с начала месяца было зарегистрировано 246 ДДУ. Тогда как в апреле – 617 (максимум) и в июне – 485 (минимум).
Дело в том, что Центральный Банк, как мегарегулятор, установил новый порядок расчёта финансовых нормативов для страховых компаний. Новые требования означают, что у каждой страховой компании есть предельное количество квартир, которое она может застраховать у одного застройщика. Т. е. мелкая компания не сможет застраховать все дома крупного застройщика.
По закону, ЦБ публикует список страховых компаний, удовлетворяющий требованиям ФЗ № 214, на своём официальном сайте. Список, в который сначала вошли всего 16 организаций, заранее опубликован не был. Его опубликовали лишь в день вступления поправок в силу – 1 октября. Строителям не дали возможности приготовиться.
И хотя за 3 недели список менялся дважды и вырос до 19 компаний, региональных застройщиков продолжает лихорадить. Потому что многие компании, с которыми они постоянно работали, в список ЦБ не попали.
В регионах осталось 1-2 страховых компании, которым разрешено страховать незавершённое строительство.
В Пензе – всего одна, филиал ВСК. Остальные – в столице и нескольких крупных городах.
Причём имеющие право страховать не хотят им пользоваться. Как рассказали корреспонденту «УМ» пензенские строители, всего 4-5 организаций из списка ЦБ согласны работать с региональными застройщиками. Эти 4-5 страховых компаний сегодня завалены заявками от почти 4000 региональных российских застройщиков, у которых зависли продажи ДДУ.
А работать приходится удалённо: сканировать и отправлять объёмные пакеты документов. Срок рассмотрения заявок доходит до нескольких недель.
У каждой компании свои требования. ВСК, например, готова страховать только дома с 50% готовностью. Страховать ответственность региональных застройщиков в домах с низкой степенью готовности согласны единицы. И если ранее страховая премия, в среднем, составляла 0,4%, то сейчас страховщики говорят о 1,5-2%.
Начальник отдела маркетинга ОАО «Пензастрой» Любовь Фокина откровенно сказала корреспонденту «УМ», что с 1 октября зависло почти два десятка ДДУ по 12 домам, находящимся в разной степени готовности – от 10% до 80%.
Юрист МУП «Пензгорстройзаказчик» (сохранивший инкогнито) не стал вдаваться в подробности: «В строительной отрасли коллапс, а мы маленькая организация, песчинка в море. У нас как у всех».
«Не думаю, что коллапс, некая неопределённость, связанная с изменениями закона», – оптимистично прокомментировал ситуацию юрист SKM Group. Он констатировал, что рынок финансовых услуг оказался не готов к изменениям ФЗ № 214.
Сказал, что их компания раньше предпочитала страхование как наиболее быстрый и недорогой способ. Признал, что ОВСЗ будут «рассматривать в последнюю очередь», потому что «не хочется брать на себя чужие риски».
Михаил Николаев, управляющий директор СГ «Рисан», подтвердил, что первый ДДУ в октябре заключили только на прошлой неделе, «рынок недвижимости не в лучшем состоянии». В условиях кризиса, «когда каждая копейка на счету», нежелательны дополнительные расходы. «А тарифы страховщиков выросли до 4-х раз», – сказал Михаил Николаев.
Татьяна Планина, директор по маркетингу холдинга «Термодом», рассказала, что холдинг является соучредителем ОВСЗ (создано в 2013 г. по требованию ФЗ). Когда компания, в которой страховали дома поквартирно, не вошла в список от 1 октября 2015 г., «Термодом» обратился в ОВСЗ. (По словам Татьяны Планиной, большая часть их домов застрахована не поквартирно, а целиком).
«Общество взаимного страхования имеет свои плюсы и минусы.
Начнем с минусов. Ставки, в среднем, в 3 раза выше, чем в страховых компаниях, достаточно жесткий контроль и сложный документооборот (проще говоря, бумажная волокита).
Например, в обществе работают только с оригиналами документов, просят даже присылать оригиналы проектов. Поэтому работа идет очень медленно. Именно поэтому раньше мы работали со страховой компанией.
Плюсы общества взаимного страхования в том, что оно изначально создано для страхования объектов строительства. Это гарантирует его надежность. Страховая компания может в любой момент исчезнуть из списков Центрального Банка, а с обществом такого не случится.
Лично я считаю так: все изменения в законодательстве, касающиеся страховых компаний, в конечном счете ведут к тому, чтобы общество взаимного страхования полностью их заменило».
Олег Сухомлинов рассказал, что «Пензастрой» направил 11 писем в региональные и федеральные органы власти о ситуации в сфере долевого строительства многоквартирных домов.
Неизбежное следствие поправок в ФЗ № 214 – удорожание жилья. Соответственно – снижение спроса на него, уменьшение объёмов и темпов строительства. Ну, а дальше, видимо, – уменьшение количества застройщиков и рост числа «обманутых дольщиков».
