ВЫСОТА ВСЕМУ ПРИБЫЛЬ?
Зачастую любая история с разработкой новых и особенно пересмотром действующих зон охраны для объектов культурного наследия – это некое публичное анонсирование намерений того или иного застройщика (инвестора). Намерений по освоению земельных участков, которые располагаются в исторической части Пензы, в соседстве с ОКН. Отличаются эти истории в основном уровнями амбициозности будущих проектов застройки. Чем масштабнее намерения, тем более существенные послабления (коррективы) пытаются внести инвесторы в зоны охраны ОКН.
Об одном из таких амбициозных проектов «Улица Московская» сообщала в сентябре 2022 г. в материале «Общественный совет отказал левиафану» (на сайте «УМ» № 937). В квартале, ограниченном улицами Бакунина, Московской, Суворова и Чехова, частный инвестор планировал построить многофункциональный торгово-развлекательный центр высотою до 29 метров при существующих ограничениях до 19 метров. Отмечу, что градостроительные идеи инвестора тогда не получили одобрения общественников.
И вот к концу 2022 г. в общественный совет поступили очередные проекты зон охраны и новые планы по застройке теперь уже улицы Лермонтова (бывшей Садовой улицы). Первый проект был разработан для ОКН регионального значения «Здание медучилища» (ул. Лермонтова, 5). Второй проект – для ОКН регионального значения «Дом жилой» (ул. Лермонтова, 24). Собственно, этот случай тоже попадает в разряд типичных. 
ОКН регионального значения "Дом жилой" (ул. Лермонтова, 24). 16 января 2023 года
Заказчиком проектов выступила индивидуальный предприниматель Эрмине Палакян. Кем является сама заказчица – собственником или представителем чьих-то интересов, – неизвестно. В выписке из ЕГРН, датированной 2020 г. и приложенной к основному пакету документов, правообладателем земельного участка (58:29:3002007:6) с производственными площадями бывшей макаронной фабрики, в том числе дома № 24, является ООО «Пензенская макаронная фабрика». В выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 12 января 2022 г. указано, что учредителем организации с 2013 г. числится Константин Волков. Уставный капитал – 979 тыс. рублей. Здесь следует отметить, что производство макаронных изделий было прекращено ещё в августе 2007 г. И, похоже, всё это время площади просто сдавались в аренду. Теперь, видимо, их решили перезагрузить. Но что на их месте можно построить?
На карте градостроительного зонирования Пензы участок под макаронной фабрикой находится в многофункциональной общественно-деловой зоне ОД-1. В принципе, градостроительные регламенты для этой зоны позволяют широко развернуться предпринимателям. Здесь можно строить гостиницы и торговые центры, офисные здания и спортивные сооружения. Но нельзя строить жилые дома. Если бы не ограничения, связанные с ОКН, коих в историческом центре пока ещё достаточное количество, то максимальная высота застройки на ул. Лермонтова допускается до 12 этажей.
И земля под макаронной фабрикой как раз тот самый случай, когда весь участок накрыла зона регулирования застройки (ЗРЗ 1.2) объекта культурного наследия. Но не дома № 24, а здания медицинского колледжа, расположенного на противоположной стороне улицы. 
Здание едколледжа (ул. Лермонтова, 5). 16 января 2023 года
Зоны охраны были утверждены постановлением областного правительства от 10.08.2020 № 526-пП. Согласно требованиям к градостроительным регламентам, в ЗРЗ 1.2 разрешено «реконструировать и возводить новые объекты капитального строительства высотой не более 11,4 м основного объёма здания от основной отметки земли». Это максимум трёхэтажный дом плюс скатная крыша. Для кардинальной перезагрузки, пожалуй, маловато будет. Впрочем, смотря для каких объектов требуется высотность.
ПРОЕКТ НА ВЫРОСТ
О планах заказчицы общественникам рассказал её представитель Тигран Погосян. По его словам, на месте бывшей фабрики планируется реализовать социально значимый проект. Что-то наподобие студенческого кампуса, с общежитиями, в том числе для иностранных студентов, коворкингом, конференц-залом и т. д. И якобы на этот счёт уже существуют предварительные договорённости с ПГУ и лично с ректором Александром Гуляковым.
«Мы не хотим строить на скорую руку. Мы хотим, чтобы построенное здание было внесено следующими поколениями в реестр объектов культурного наследия», – отметил Тигран Погосян.
В свою очередь руководитель проектной организации ООО «Союзпроект» Никита Сидоренко добавил, что будущий проект не просто социально значимый, но и весьма амбициозный. За основу будут взяты лучшие образцы кампусов Америки, Европы и Азии. И это, заметьте, не на такой уж большой площади – всего 8562 кв. м. Для сравнения: кампус Принстонского университета в Нью-Джерси (США) занимает площадь более 200 га.
Однако, по мнению собственников земельного участка, достижению мирового уровня в Пензе препятствуют ограничения, действующие на данной территории. В связи с этим архитекторами ООО «Союзпроект» был предложен альтернативный вариант решения.
БОРЬБА ЗА УГОЛ
Суть варианта заключается в следующем. Проектировщики решили ликвидировать ЗРЗ 1.2 путём разработки собственных зон охраны для ОКН «Дом жилой» (ул. Лермонтова, 24). Для здания медколледжа они сохранили зоны охраны только на нечётной стороне улицы, а для дома № 24 их сформировали на чётной стороне, где и находится макаронная фабрика. В общем, сделали автомобильную дорогу неким разграничителем зон двух ОКН.
Что из этого получилось. На чётной стороне ул. Лермонтова появилось три зоны охраны: основная (ОЗ) и две зоны разрешённой застройки (ЗРЗ-1 и ЗРЗ-2). 
Угол ул. Лермонтова - Красная. Муниципальный участок. 16 января 2023 года
В ЗРЗ-1 попал практически весь земельный участок под макаронной фабрикой. По задумке проектировщиков, идущих, безусловно, навстречу пожеланиям заказчика, предельная высота для объектов капитального строительства в этой зоне складывается из следующих составляющих:
«устройство цокольной части здания, 13,5 м от отметки цоколя до венчающего карниза, 3,3 м высота кровли с максимальным уклоном (не более 60 градусов)».
Согласитесь, закамуфлировано весьма изысканно. Попробуй сразу рассчитай! У автора этих строк получилась высотность 18 метров, или на 7 метров выше нынешних ограничений. Но это с условием, что цоколь (от отметки земли) будет равен не более 1,2 м. Однако конкретных цифр, характеризующих как величину цоколя, так и общую высотность, от архитектора проекта Вячеслава Иванова члены общественного совета не получили.
На ту же неопределённость с высотностью Вячеславу Иванову указали и в проектируемой зоне ЗРЗ-2. Эта зона покрывает пустырь на углу улиц Лермонтова и Красной (кадастровый номер 58:29:3002007:6). По проекту, предельная высота для будущих объектов складывается из составляющих: «устройство цокольной части здания, 9,8 м от отметки цоколя до венчающего карниза, 3,3 м высота кровли с максимальным уклоном (не более 60 градусов)». По расчётам автора этих строк, высота объектов может достигать 14,3 м, или на 3 метра выше существующих ограничений.
Как заметила член совета Лариса Рассказова, при такой высотности будущая новостройка закроет вид на здание медицинского колледжа со стороны улицы Красной. Это сегодня здесь пустырь и он находится в муниципальной собственности. А завтра город продаст землю инвестору, который выжмет максимум из установленных регламентов и ограничений. И построит на углу пятиэтажный объект.
В итоге общественный совет рекомендовал архитекторам ООО «Союзпроект» не трогать угол. Пусть он останется в зоне охраны здания медицинского колледжа. Бережёного, что называется, существующая зона бережёт. Также было предложено указать конкретные цифры по высотности объектов в зоне ЗРЗ-1, покрывающей территорию макаронной фабрики. Если в будущем здесь будет реализовываться социально значимый проект, то зачем заранее начинать с неопределённости?
Мнение эксперта на анонимной основе:
«Всегда радостно слышать, когда бизнес выходит с предложениями по развитию территории в исторической части Пензы. Но зачастую такие проекты не учитывают режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах исторической застройки. Возможно, бизнесу попадаются не совсем талантливые архитекторы. И в итоге мы наблюдаем, как действующие зоны охраны пытаются подогнать под уже разработанный инвестиционный проект.
Что же касается проектов зон охраны ОКН на ул. Лермонтова, то вопрос о пересмотре высотности в сторону увеличения здесь не самый главный. В первую очередь вызывает вопрос законность внесения изменений в действующие зоны охраны по зданию медколледжа. Чем они обоснованы? Ведь заказчик не является собственником этого здания. Но он вправе разработать зоны охраны для дома № 24. И он их разработал. Да, в этом случае зоны двух ОКН будут накладываться друг на друга. В законодательстве такие случае предусмотрены. Согласно Положению о зонах охраны ОКН, утверждённому постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 г. № 972, на такой территории будут действовать более строгие режимы использования земель и градостроительные регламенты.
На мой взгляд, сложившаяся ситуация на ул. Лермонтова диктует разработку объединённой зоны охраны сразу для трёх ОКН – домов № 5, 13 и 24».
И НЕМНОГО О КАМПУСАХ
Тема строительства студенческих кампусов, или, проще говоря, университетских городков, сегодня весьма востребована в регионах.
Ещё в 2021 г. по поручению президента РФ стартовала программа по созданию инновационной образовательной среды в виде строительства сети университетских кампусов мирового уровня. Программа предполагает применение механизмов государственно-частного партнёрства и концессионных соглашений, где доля федеральных средств достигает 60%. Функции агента правительства выполняет корпорация «ВЭБ.РФ».
За два года правительство одобрило заявки из 17 регионов. В 2023 г. строительство кампусов начнётся в Иванове, Самаре, Перми, Южно-Сахалинске, Архангельске, Тюмени, Хабаровске и Великом Новгороде.
Для участия в программе город должен соответствовать следующим критериям:
- численность жителей не менее 300 тысяч человек;
- наличие как минимум четырёх вузов;
- потребность в создании не менее 2,5 тыс. мест проживания для студентов, преподавателей и других сотрудников университетов.
В планах правительства построить 30 кампусов до 2030 г.
***
Возможно, собственники бывшей макаронной фабрики при строительстве кампуса по мировым стандартам в Пензе рассчитывают именно на эту программу. Однако перед членами общественного совета они почему-то скромно о ней умолчали.
Елена Дёмина,
Фото автора
