ул. Ладожская, 35. 17 января 2024 г.
«НАМ НЕ ДАНО ПРЕДУГАДАТЬ...»
Вкратце напомню суть конфликтной ситуации, которая подробно изложена в сентябрьской статье «Зачем управляйки-варяги прикрываются пензенской мэрией?» (на сайте «УМ» № 972).
Летом 2023 г. две крупнейшие управляющие компании Пензы – АО «Арбековское» и АО «Жилфонд Железнодорожного района» – подняли в одностороннем порядке, без организации общих собраний собственников, тариф на жилищные услуги – до 20,29 за 1 кв. м.
По данным ГИС ЖКХ, количество домов в управлении двух компаний составляет более 300 МКД. По ряду многоэтажек рост тарифа превысил 20 процентов.
В качестве обоснования управляйки сослались на постановление городской администрации от 28.04.2023 № 553 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого
помещения и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, проживающих на территории города Пензы».
Как видно из заголовка постановления, речь в нём идёт о соцнайме, а также домах-молчунах, где не определились со способом управления.
Комментируя тогда ситуацию, заместитель министра ЖКХ Андрей Цесарев подтвердил, что в Госжилнадзор поступают жалобы от собственников на необоснованное повышение. По заявлениям были проведены проверки, выявлены нарушения и выданы предписания. И эти предписания управляйки собирались оспорить в суде, а Госжилнадзор готовился отстаивать интересы жителей города. В свою очередь «УМ» взяла паузу по данной теме в ожидании резонансного процесса. Однако интересные события стали происходить ещё до его начала.
После выхода статьи, буквально через четыре дня, корреспондент «УМ» стала свидетелем необычного явления в пензенском ЖКХ. В доме № 35 по ул. Ладожской, где проживает автор этих строк и который был упомянут в статье в качестве негативного примера обслуживания АО «Арбековское», вдруг принялись менять старые оконные рамы в подъездах на пластиковые стеклопакеты. Совпадение? Вполне может быть.
Только попробуй теперь скажи, что АО «Арбековское» просто собирает с большого дома хорошие суммы денег и ничего при этом не делает. Ещё как делает! Другой вопрос, что информация об объёмах собираемых денег, как и прозрачность их расходования, даже после замены окон, остаётся для собственников закрытой.
И ещё остаются облезлые стены в подъездах. Теперь на фоне новых окон они смотрятся куда более облезлыми, чем при разбитых рамах.
УСЛОВИЕ С ОТСРОЧКОЙ
Но вернёмся к судебным делам. В картотеке Арбитражного суда корреспондент «УМ» нашла два иска АО «Арбековское» и один иск АО «Жилфонд Железнодорожного района» по оспариванию предписаний министерства ЖКХ. Предписания о необоснованном повышении тарифа за жилищные услуги были выданы в отношении домов № 30 и № 54 по пр. Строителей и ул. 9 Января, 12. Собственно, предписаний, по сведениям корреспондента «УМ», было выдано больше. Похоже, на этих трёх домах управляйки решили просто обкатать новый способ ежегодного увеличения тарифа.
По иску АО «Жилфонд Железнодорожного района» очередное заседание назначено на 31 января 2024 г. По двум искам АО «Арбековское» суд принял окончательные решения 28 декабря 2023 г. Оба эти решения (А49-9303/2023 и А49-9304/2023), несмотря на разных судей (Марина Займидорога и Наталья Балябина), идентичны по содержанию. Суть их такова.
АО «Арбековское» предоставило суду договоры управления от 2019 г., где содержится следующее условие: «размер платы утверждается сроком на один год, при отсутствии по истечении одного года решения общего собрания собственников определяется в соответствии с установленным на соответствующий период органом местного самоуправления размером платы за содержание жилого помещения».
Здесь следует отметить один примечательный момент. Данным условием управляйка ни разу не воспользовалась вплоть до 2023 г. Также за всё это время она ни разу не выходила и с предложением к собственникам о повышении тарифа. То есть размер платы сохранялся таким, какой он был установлен на дату заключения договора.
Но когда разница в размерах платы между установленной в договоре и утверждённой муниципалитетом стала существенной, тогда это условие неожиданно всплыло. Хотя далеко не факт, что оно было изначально в договорах управления. Подлинность протоколов общих собраний оспаривает мизерная часть МКД в Пензе. А если дома ещё и такие большие, как упомянутый дом № 35 по ул. Ладожской, то статистика судебных споров ещё печальнее. В основной массе собственники МКД достаточно инертные или безвольные потребители.
Впрочем, в ходе описываемых судебных процессов и со стороны министерства ЖКХ серьёзных возражений на существование подобного условия в договорах управления не поступило. Было некое робкое высказывание, что, мол, на счетах упомянутых домов содержится предостаточно денег. То есть расходуется меньше, чем собирается, следовательно, нет острой необходимости в повышении платы за жилые помещения. По-житейски – логично, да только подобная логика не подкреплена законодательно.
В результате судьи Займидорога и Балябина пришли к следующему выводу. Если в договоре есть условие одностороннего повышения платы, договор подписан, никем не оспорен даже в части недействительности одного пункта, то управляйка повысила плату законно, а предписание министерства ЖКХ – незаконно.
Будет ли госорган подавать апелляцию на решения судов, вопрос открытый. Другое дело, что продемонстрированный министерством способ защиты интересов собственников МКД и возможную апелляцию может свести к формальной процедуре.
***
Между тем опрошенные корреспондентом «УМ» эксперты дают однозначное определение действиям двух крупнейших управляек Пензы в отношении повышения тарифа за содержание жилого помещения – жульническая схема. И поясняют это так.
Ситуацию надо рассматривать как нарушение прав потребителей – собственников МКД. И отталкиваться надо от ст. 1212 Гражданского кодекса РФ. Причём не надо оспаривать весь договор управления, а именно незаконность включения пункта, где прописано условие повышения платы за жилищные услуги с применением нормативных актов органа местного самоуправления (ст. 16 Закона о защите прав потребителей «Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя»).
Когда у МКД есть управляющая компания и дом не находится в муниципальной собственности, то применение нормативки для нанимателей и «неопределившихся» следует считать незаконным. То есть потребителю фактически навязывают размер оплаты, установленный муниципалитетом, который применим только к нанимателям.
И здесь мы снова возвращаемся к Жилищному кодексу, где чётко прописана и обязанность по содержанию общего имущества (ст. 39 ЖК РФ), и структура платы за жилое помещение (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), и порядок установления размера платы за жилое помещение (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Только общее собрание собственников вправе устанавливать размер платы за жилое помещение на срок не менее одного года. Причём размер этот устанавливается с учётом предложений управляйки, которая должна в цифрах обосновать повышение тарифа (п. 31 Правил № 491). Впрочем, всё это относится к добросовестным управляющим компаниям.
***
В заключение остаётся поздравить региональное министерство ЖКХ, а также собственников МКД, находящихся на обслуживании АО «Арбековское», с внедрением новой практики установления размера за содержание жилого помещения. Федеральное жилищное законодательство на территории Пензы, похоже, можно отправлять в архив.
P.S. «УМ» продолжит следить за судебными процессами по оспариванию предписаний АО «Жилфонд Железнодорожного района» в надежде на изменение ситуации в пользу собственников МКД.
Елена Дмитриевская
Фото автора
