ЖКХ: жизнь по понятиям

A A A

koshelev aВ выпуске «Улицы Московской» от 8 февраля было опубликовано интервью врио начальника Управления ЖКХ Пензенской области Юрия Ильина, в котором он представил свою точку зрения на основные проблемы отрасли. Сегодня «УМ» представляет взгляд на те же проблемы с другого уровня. Наш собеседник – директор управляющей компании «Согласие» Александр Кошелев.

Под управлением «Согласия» находятся многоквартирные дома, входящие в известное ТСЖ «Лидер+». Именно в этом ТСЖ проявились все проблемы коммунхоза, решить которые так и не смогли ни власти города, ни городская Дума.
– Александр Александрович, управляющая компания – это вид деятельности. А организационная форма у вас какая?
– Мы являемся обществом с ограниченной ответственностью. Эта форма, которая сегодня принята законодательством для управляющих компаний.
То есть вы – обычное предприятие малого бизнеса. И создавались, в первую очередь, для извлечения прибыли. На чём может зарабатывать управляющая компания?
– Да сама форма ООО подразумевает это. Но управляющая компания в сфере ЖКХ имеет свою специфику. Мы здесь можем зарабатывать только лишь предоставлением дополнительных платных услуг, которые не входят в перечень обязательных платежей, не предусмотренных тарифом по содержанию и ремонту жилья.
Поясните, пожалуйста, что это за услуги?
– Есть общедомовая зона ответственности, за обслуживание которой мы получаем оплату по тарифам на содержание и ремонт жилого фонда. Все что внутри квартиры – обслуживание сантехнического оборудования, обслуживание электрооборудования, которое не входит в общедомовую собственность, мы можем предоставлять за отдельную плату. Понадобилось, например, поменять кран на кухне, собственник может нанять специалиста со стороны, а может обратиться к нам.
Собственник должен быть уверен, что ему, случись что, есть, к кому обратиться. У нас создана аварийно-диспетчерская служба, которая работает круглосуточно. Ее телефон известен всем жителям.
koshelev

И в случае, например, прорыва трубы, слесарь будет в квартире в течение 20 минут после вызова и ситуация будет разрешена.
Сколько сейчас домов находится под вашим управлением?
– 38 многоквартирных домов. Я считаю, это нормальная, управляемая структура. Все дома расположены на компактной территории. Мы взяли по договору управления все дома, которые входят в ТСЖ «Лидер».
В ТСЖ образовались долги за полученные ресурсы. Мы свою задачу видим в том, чтобы наладить эффективное управление.
Откуда появились долги? Да такие, что они уже не раз становились предметом обсуждения на сессиях городской Думы.
– Эти виртуальные долги за горячее водоснабжение начали накапливаться с 2006 г. Так устроено законодательство, что долги не могли не накапливаться. Ресурсоснабжающая организация (РСО) начисляла плату за объемы ресурса по нормативу, без учета установленных в квартирах индивидуальных приборов учета.
И для ТСЖ, как исполнителю услуги, выставлялись суммы за объемы, которые в сущности-то и не потреблялись. К оплате выставлялась услуга, которая не предоставлялась. РСО просто технически обеспечивала возможность потребления, но счета выставлялись такие, как будто ресурс был потреблен в полном объеме.
Но если у собственника установлен индивидуальный прибор учета, то управляющая компания не может предъявлять к оплате объемы больше, чем показывает счетчик. Вроде бы и те, и те действовали по законодательству, но его недоработанность приводила к тому, что образовывалась задолженность жителей и управляющей компании перед поставщиком ресурсов.
Как раз для урегулирования взаимоотношений с РСО, ТСЖ заключило с нами договор на управление. В свое время было вынесено решение Ленинского суда, а затем и областного суда о том, что мы не имеем права проводить корректировку платы за ГВС. РСО нам предъявляла к оплате счета гораздо больше, нежели начислялось гражданам.
Это можно было бы избежать, если бы все дома были оборудованы общедомовыми приборами учёта. Однако граждане категорически отказываются устанавливать ПУ до той поры, пока не заменят трубопроводы.
У нас дома старые, и капитального ремонта никогда не было.
И люди очень надеются на поддержку государства. Старшие домов говорят: как бы нам не прозевать тот момент, когда будут оформлять документы на капитальный ремонт, говорят, что Путин объявил, что государство должно поддержать собственника. И все люди ждут. Потому что наш фонд достаточно старый, домам в основном за 40 лет.
А каким образом ресурсоснабжающая организация считает поставленные объемы?
– До марта 2012 г. начисления проводились таким образом. Возьмем дом без прибора учета. В этом доме, например, 80% собственников установили индивидуальные приборы учета, а 20% не установили. То есть основная масса квартир оборудована приборами учета. Но РСО предъявляла нам требования на оплату из расчета по нормативам, по которым считалось, что на одного человека необходимо 3,8 куб. м. (Сейчас правда 3,2 куб. м.) ТСЖ «Лидер+» делало анализ, из которого видно, что более 2,5 кубов на человека не потребляется.
Ресурсоснабжающая организация всему дому предъявляла по 3,8 куб.м. независимо от того, что гражданин по прибору учета реально потребил гораздо меньше.
А РСО сама считает, сколько она реально отпустила на дом ГВС? Может, они и не поставляли ничего? Как это проверить? У них какие-то приборы есть?
– Да, у них приборы стоят на Центральных тепловых пунктах (ЦТП). Но нас туда не допускают. И объём, который реально проходит через ЦТП к дому, мы не знаем.
А ЦТП кому принадлежит?
– В нашем случае Муниципальному казенному предприятию (МКП) «Теплоснабжение». И получилось, что та разница, которая образовалась из выставленных по нормативам объемов и реальным потреблением, как раз висит на ТСЖ долгом.
Потому что мы гражданину, у которого установлен ИПУ, начислить 3,8 куб.м. никак не можем. И это «мертвые» долги.
У нас могли бы появиться определенные воздействия на РСО в отношениях с потребителями, если бы был заключен договор на поставку этого ресурса между РСО и УК.
Мы могли бы контролировать и качественные показатели и объемные. Но МКП «Теплоснабжение» под любыми предлогами отказывается заключать с нами договор.
Доходит до смешного. Мы попросили включить представителя МКП в комиссию по замеру параметров теплоносителя по некоторым тепловым пунктам.
Нам отвечают, что только на основании договора между снабжающей организацией и абонентом может быть урегулирован порядок рассмотрения нештатных ситуаций и выявления причин, им способствующих.
И в то же время отказываются заключать договор на основе действующего ныне законодательства, того же постановления № 354 Правительства РФ. Вместо этого навязывают нам договор в старой редакции.
А мы просим только одного – заключить с нами договор с учетом действующего законодательства. Никаких преференций мы для себя не требуем.
Ситуация в общем-то патовая. С нами не заключают договор, но ссылаются на то, что только при наличии договора они будут выходить на фиксацию параметров качества предоставляемого ресурса. Очень удобная позиция.
На поставках ресурсов вы что-нибудь зарабатываете? Может, какой-то процент получаете?
– Управляющая компания ничего не может иметь от поставок ресурсов. Потому что мы исполнители коммунальных услуг, не поставщики. Единственное, что мы получаем, это убытки от неплательщиков и от получения некачественного ресурса.
Ведь собственник вправе потребовать от управляющей компании перерасчета за полученное по факту качество ресурса. И гражданин будет абсолютно прав. Но влиять на качество параметров мы не можем.
Вообще наше желание – чтобы РСО заключала прямые договорные отношения с потребителем услуг. Это оптимальный вариант. Тогда не будет никаких претензий ни со стороны управляющих компаний к РСО, ни со стороны ресурсников к управляющей компании. Напрямую, с каждым собственником.
Зачем в эту схему вставлять посредника, который от своего посредничества ничего не имеет и не имеет возможности воздействовать на РСО? Имеет только накладные расходы на печатание квитанций, на расчеты квартплаты, затраты по работе с неплательщиками. И это все дополнительно накладывается на управленческие расходы.
Установка домовых приборов учета во многом бы решила проблему несоответствия полученных объемов с теми, что выставляет РСО. Какой вы видите выход? Капитальный ремонт трубопроводов? Сколько потребуется средств, чтобы произвести капитальный ремонт всех трубопроводов внутри дома?
– Сумма явно будет неподъемной для жителей. Если ремонт кровли выходит более 800 тыс., замена коммуникаций будет гораздо дороже. Один только общедомовой прибор учета под 500 тыс. руб. выходит.
А приборы нового поколения, которые позволяют производить одномоментное снятие показаний приборов учета, позволяют отслеживать изменение качественных характеристик, позволяют регулировать подачу тепла в зависимости от окружающей температуры, стоят еще дороже.
Жители однозначно не потянут капремонт. Если только в рассрочку. Но какой подрядчик захочет получать оплату труда в рассрочку? У управляющих компаний таких средств нет. Да и мышление у жителей осталось советское. Они получили квартиры бесплатно и ожидают, что им и все остальное должен делать кто-то и бесплатно. Они не хотят нести бремя собственника.
– Иногда кажется, что многие граждане готовы вернуть собственность муниципалитету, чтобы муниципалитет занимался их проблемами.
– Да, закон о приватизации получился однобоким. На мой взгляд, государство должно было передать частнику дома в отремонтированном виде. А когда их приватизировали, они государству стали не нужны.
Говоря о ЖКХ, невозможно обойти тему неплательщиков. Много у вас таких?
– Должники – это основная наша забота.
Каким вы видите решение проблемы? Есть ли у вас какие-то особые способы?
– У нас был случай, когда в одном доме люди вышли на собрание из-за того, что выставлялись очень большие объемы на общедомовые нужды. Они конкретно показали, в каких квартирах живут незарегистрированные люди. Провели 3 собрания и решили: сколько живут людей в этой квартире, на столько и начислять. Мы это сделали.
Неплательщики тут же пошли в прокуратуру с заявлением, и прокуратура отменила все наши решения. Причина – невозможно достоверно зафиксировать, что неучтенные люди там живут постоянно, а не приезжают погостить на 2-3 дня.
Единственный способ борьбы с неплательщиками – только законный. Никаких коллекторских агентств. Только через суд. Проблема в том, что, даже имея решение суда, взыскать долги невозможно: зачастую у людей нет такого имущества, которое бы покрыло их долги.
А как бороться с теми, кто использует различные приспособления для изменения показаний счетчиков. Недавно видел на столбе объявление с указанием телефона, предлагающее магнитики для всех видов счетчиков.
– Как один из способов – использовать новинку, антимагнитную пломбу. Она наклеивается на счетчик, в акте пломбирования собственник будет уведомлен, что при воздействии магнитного поля наногель, который содержится в индикаторе в виде небольшого пятнышка, расплывается по всему глазку. Назад его собрать невозможно.
Стоит такая пломба совсем недорого. Отклеить ее невозможно. Если кто-то попытается снять наклейку, на ней проступает текст, свидетельствующий, что пломба нарушена. На основании акта о пломбировании мы получаем право проверить целостность пломбы.
Если обнаружили нарушенную пломбу, отсчитываем от этого числа 3 месяца и за этот период начисляем не по показанию счетчика, а по нормативам. Такую пломбу можно устанавливать на любой счетчик.
Но наш законодатель, с одной стороны, вроде бы радеет за людей и в то же время принимает закон о персональных данных. По нему мы не можем даже старшему по дому дать список должников. Единственный способ – обращение в суд.
Общее число неплательщиков, тех, кто отказывается платить по начисленным квитанциям, около 300. Одна из них, например, позвонила и сказала: мне 58 лет, я ваши общедомовые нужды не платила и платить не буду. И до конца жизни никаким судом вы у меня квартиру не отнимите. Есть должница, которая задолжала перед ТСЖ 140 тыс. руб., а теперь уже и нам должна.
Формально суд имеет право выселить в так называемое социальное жилье. Об этом разговоры идут давно. Но пока никого ни разу не выселили.
Если бы был создан хоть один прецедент по выселению задолженника в менее благоустроенную квартиру, расположенную в менее привлекательной части города, люди бы задумались.
Видимо, жизнь так и заставит поступить. А есть такие, которые нигде не работают. И попробуй его высели. Я считаю, что это отголоски нашего советского прошлого.
А сколько всего квартир в ТСЖ?
– Лицевых счетов более 3000. Фактически каждый десятый не платит. Это уже проблема. Проблема как задолженности перед РСО, так и проблема для нас. По каждому неплательщику нужно готовить судебные иски. А это затраты. Взять ту же госпошлину, почтовые расходы, которые для нас не предусмотрены.
Получается, вы на себя берете проблемы РСО, ведь это они не дополучают плату за поставленные ресурсы.
– Да, но на наше предложение заключить хотя бы агентский договор по сбору платежей, они отказываются. Ссылаются на постановление правительства, где говорится, что предоставлять коммунальные услуги – это обязанность управляющих компаний.
Получается, что все народное недовольство скапливается у вас. А на самом деле оно должно идти в Москву, к законодателям, которые никак не могут разработать простые, всем понятные справедливые законы.
– Наоборот, на всех уровнях еще говорят в ответ на обращения граждан: жалуйтесь на свою управляющую компанию, идите в суд – настраивают людей. Тут еще спустили 354 правила, согласно которым и выросли платежи по разделу «общедомовые нужды».
И все возмущения выслушиваем мы. Хотя в чем здесь наша вина? Мы с этих увеличенных платежей не получаем ни копейки.
А теперь еще живем в ожидании новых возмущений, когда появится новая плата на капитальный ремонт. А как быть с теми, кто не платит сейчас? Он не будет платить и этот раздел квитанции. За счет кого эти недополученные средства будут компенсироваться? Опять на всех граждан распределять поровну?
Проблемы в ЖКХ были, есть и будут. Но без поддержки государства, самотеком, без законодательной базы никакая управляющая организация ни с одним должником не справится.
Закон говорит: вы работайте с ними. Но мы не можем войти в квартиру, проверить счетчик. Каким образом мы можем его понудить заплатить?
Мы должны жить по законам, а не по понятиям. А нас заставляют жить и работать по понятиям, которые каждый понимает по-своему.

Прочитано 1876 раз

Уважаемый читатель!

Наверное, если вы дочитали эту публикацию до конца, она вам понравилась. Очень на это рассчитываем.
Верим в то, что сравнительно малочисленная аудитория «Улицы Московской» вместе с тем еще и верная аудитория. Верная принципам открытого и свободного общества.
Открытое общество, одним из элементов которого является справедливая и сбалансированная журналистика «Улицы Московской», может существовать исключительно на основе взаимной ответственности и взаимных обязательств.
Мы бросаем вызов власти и призываем ее к ответственности.
Мы ставим под сомнение справедливость существующего положения вещей и готовим наших читателей к тому, что все еще изменится.
Мы рассказываем о вещах, о которых власть хотела бы умолчать, и даем шанс обиженным донести свою правду.
Но мы нуждаемся в вашей поддержке.
И если вы готовы потратить посильные вам средства для поддержания свободного слова, независимых журналистских расследований, мы потратим ваши средства на эти цели.

Заранее благодарен, Валентин Мануйлов

donate3

Поиск по сайту