Жилищное строительство в регионе: девелоперы на пике возможностей

A A A

Цикл публикаций о социально-экономическом положении Пензенской области «Улица Московская» решила продолжить обзором жилищного строительства в регионе. В 2019 году доля отрасли строительства в ВРП составила 6,5%.

sputnik1ПРЕЗИДЕНТСКИЙ КРИТЕРИЙ
Чтобы понимать, какую роль играет жилищное строительство в жизни любого региона, достаточно ознакомиться с критериями оценки эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ. Они были введены президентом России ещё в 2007 г., периодически то дополнялись, то резко сокращались, например с 48 до 12 критериев. Но при каждом пересмотре среди них стабильно сохранялся критерий, связанный со строительством жилья. Сегодня список эффективности содержит 20 позиций, включая критерий «объём жилищного строительства».
Поэтому можно смело утверждать, что с 2007 г. строительная отрасль находится под пристальным вниманием региональных властей. Потому как любой отраслевой сбой напрямую отражается на рейтинге эффективности работы самого губернатора.
А теперь перейдём непосредственно к цифрам статистики. Данные за последние 3 года и за 10 месяцев 2021 г. предоставлены региональным министерством строительства и дорожного хозяйства, а также получены с сайтов Росстата и Центробанка России.
За указанный период в регионе отмечается положительная динамика строительства жилья, как массового многоквартирного, так и индивидуального. В 2018 г. общими усилиями профессиональных застройщиков и населения было введено в эксплуатацию 2649 домов общей площадью 662 тыс. 800 кв. м.
В 2019 г. статистика пошла в рост и составила уже 3211 единиц жилья общей площадью 837 тыс. 400 кв. м. Причём в следующий пандемийный год, несмотря на серьёзные вызовы для населения и бизнеса, в области снова отмечалась положительная динамика по жилищному строительству. За год было введено 852 тыс. кв. метров жилья. Правда, количество домов при этом уменьшилось до 3163 единиц.
За 10 месяцев 2021 г. введено в эксплуатацию 682 тыс. 700 кв. метров, из них 243,3 тыс. кв. м приходится на многоквартирное строительство. И, по информации минстроя, к этой цифре до конца года следует прибавить как минимум 50 тыс. кв. метров за счёт ввода многоквартирного жилья.

СОСЕДИ ПРИРАСТАЮТ ИЖС

Чтобы выяснить, как себя чувствует отрасль в сравнении с соседями по Приволжскому федеральному округу, заглянем в данные Росстата, опубликованные на сайте 3 декабря 2021 г.
По данным ведомства, за 10 месяцев 2021 г. в ПФО ввели 13 млн 643 тыс. кв. метров жилья, что на 14% больше аналогичного периода прошлого года.
При этом Пензенский регион по росту объёмов ввода жилья занимает скромное 12 место из 14 субъектов с показателем 100,9% к аналогичному периоду 2020 г., опередив лишь Саратов (+99,1%) и Ульяновск (+91,9%). В лидерах Самара (+155,6%), Пермский край (+138,6%) и Чувашия (+131,1%).
Но здесь скоропалительные выводы делать не стоит. Во-первых, год ещё не закончен. И, во-вторых, надо смотреть, за счёт чего происходит рост у соседей. В ряде случаев он связан с темпами строительства индивидуального жилья. Например, возьмём показатели Нижегородской области, где рост строительства в сравнении с прошлым годом составил 109,1%. Так, при общем объёме 1312,7 тыс. кв. м на ИЖС приходится 993,4 кв. м, или 76%.
Для расширения строительного кругозора можно сравнить Пензенскую область с Белгородской областью, с которой Сурский край почти побратим благодаря губернатору Вячеславу Гладкову. Так, в Белгородской области за 10 месяцев 2021 г. введено 867,1 кв. м жилья, рост объёмов составил 96,9% к аналогичному периоду 2020 г., при этом свыше 750 тыс. кв. м приходится на индивидуальную застройку. И это практически 86% от общих объёмов введённого в эксплуатацию жилья.
Но теперь вернёмся в Пензенскую область. Здесь процент ввода индивидуального жилья с 2018 г. варьируется от 60% до 64%. Следовательно, 35-40% приходится на многоквартирное строительство. И получается, что Пензенская область в этом плане достойно смотрится и даже может дать фору другим регионам.

СТРОЙКА VS ПАНДЕМИЯ
Между тем многоквартирное строительство представлено в регионе лишь в самых крупных городах – Пензе, Кузнецке и Заречном, а также в Пензенском районе. Последний застраивается в основном за счёт села Засечного и частично Богословки. Безусловно, на Пензу приходится наибольшее количество строящегося многоквартирного жилья.
Так, в 2019 г. на Пензу приходилось 207 тыс. кв. м из 303,9 тыс. кв. м введённого многоэтажного жилья по области в целом. В то же самое время в Заречном построили 12,4 тыс. кв. м, в Кузнецке – 4,8 тыс. кв. м, а в Пензенском районе – 68,6 тыс. кв. м.
И снова предлагаю обратить внимание на статистику 2020 г., потому как в условиях карантинных ограничений и замедления экономики эти показатели можно назвать впечатляющими. В Пензе было построено 218,7 тыс. кв. м многоэтажного жилья, что на 5% больше предыдущего непандемийного года. В Заречном тоже прибавили объёмы примерно на 14% – всего было введено 14,3 тыс. кв. м. Кузнецк более чем в 2 раза улучшил показатели 2019 г. – всего 10,8 тыс. кв. м. И в Пензенском районе многоэтажное строительство увеличилось на 25% – всего было сдано 91,5 тыс. кв. м жилья.
Впрочем, оживление строительной отрасли продолжилось и в 2021 г. На 1 ноября в области велось строительство 105 МКД. Из этого количества только в Пензе идёт строительство 79 МКД общей площадью 942,7 тыс. кв. м на 18,9 тыс. квартир.
В Заречном строятся 2 многоэтажки на 138 квартир общей площадью 8,8 тыс. кв. м. В Кузнецке возводят 3 МКД общей площадью 7,4 тыс. кв. м на 107 квартир. И в Пензенском районе строятся 17 МКД площадью 199,1 тыс. кв. м на 3,9 тыс. квартир.
За 10 месяцев 2021 г. застройщикам было выдано, пожалуй, рекордное количество разрешений на строительство – 39, тогда как в 2020 г. было выдано 24, а в 2019 году – всего 14.
Подобный строительный бум 2020-2021 годов член Совета по инновациям и инвестициям, руководитель рабочей группы Совета по строительству Дмитрий Денисов объясняет следующим образом:
«Сегодня строительная отрасль в Пензенской области, по моему мнению, демонстрирует пиковые показатели. Буквально все застройщики вышли с новыми продуктами. В прошлом году был зафиксирован колоссальный спрос на жильё.
Сильное влияние на покупательский спрос, безусловно, оказала льготная ипотека с государственной поддержкой и низкими процентными ставками. Также этому в немалой степени способствовала и пандемия. Были закрыты границы, и накопленные сбережения на тот же отдых люди направляли в недвижимость. Инвестировали в новое жильё, меняли квартиры. То есть пытались сохранить сбережения.
Но как следствие этого бума произошло резкое удорожание строительных материалов. Началось всё с арматуры, которая подскочила в цене на 35%, к ней стали подтягиваться оградительные конструкции в виде блока, бетон и т. д.
На сегодняшний день себестоимость 1 кв. метра жилья выросла примерно на 30%. Это существенный рост. И сейчас мы наблюдаем проседание рынка. Ждать такого «лёгкого» клиента, как вчера, в ближайшее время не стоит, но тем не менее отрасль продолжает активно двигаться».

СПРАВОЧНО: По данным Центробанка, в Пензенской области средний уровень процентной ставки по ипотечным кредитам в 2019 году был зафиксирован на уровне 9,84%, в 2020 году – 7,25%, за 10 мес. 2021 года – 6,97%. Количество выданных ипотечных кредитов в 2019 году – 10781, в 2020 году – 15776, за 10 мес. 2021 года – 13927.

КОНТРАКТ НА СТАБИЛЬНОСТЬ
По словам Дмитрия Денисова, положительно на отрасль повлиял, помимо льготной ипотеки, и переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.
С 2019 г. приобретение жилья выглядит следующим образом. Покупатель подписывает договор долевого участия, идёт с ним в банк, открывает счёт эскроу, куда перечисляет средства на приобретение недвижимости.
Эти деньги остаются замороженными до того момента, как застройщик зарегистрирует право собственности на первую квартиру в построенном доме. Только тогда со счёта перечисляются средства застройщику.
В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов исключил ситуации, когда дольщик, заплатив полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остаётся и без денег, и без квартиры.
Застройщикам счета эскроу позволяют получать кредиты, проектное финансирование в тех же банках, где они открыты. А успешные продажи квартир на этапе строительства позволяют снизить проценты по таким кредитам.
«Счёт эскроу – удобный продукт для застройщика. Если заранее рассчитать проект, его финансовую сторону, то далее твои действия идут по определённому и, главное, понятному для застройщика банковскому алгоритму. Единственный минус – добавился документооборот, усилился контроль, но это лишний раз дисциплинирует», – считает Дмитрий Денисов.
О масштабах проектного финансирования с использованием счетов эскроу можно судить по цифрам 2021 года, представленным Центробанком России. На 1 ноября 2021 года в Пензенской области действует 69 кредитных договоров на сумму 32 млрд 742 млн 600 тыс. рублей, оформлено 8044 эскроу-счета, остаток средств на которых равен 21 млрд 117 млн рублей. И, кстати, по этим показателям Пензенская область занимает 7 место в ПФО.
Для сравнения: на декабрь 2019 года в банках на территории Пензенской области было заключено всего 6 кредитных договоров на сумму 2 млрд 367 млн 900 тыс. рублей, оформлено 284 счета эскроу, остаток средств на которых не превышал 489 млн рублей. В общем, динамика налицо.

О ЗАСТРОЙЩИКАХ И ПРОБЛЕМАХ

По информации регионального минстроя, на территории Пензенской области многоэтажной застройкой занимаются 49 компаний, из них 48 компаний зарегистрировано в регионе. Впрочем, большинство из списка, представленного министерством, по факту является дочерними компаниями тех или иных крупных строительных холдингов.
Между тем, несмотря на достаточно оптимистичное состояние, в котором пребывает строительная отрасль в Пензенской области в последние годы, проблемы у застройщиков всё равно остаются. И, судя по рассказам опрошенных нами экспертов, проблемы эти практически у всех одинаковые. И самая острая проблема в отрасли – это кадровый голод.
«Очень сильно не хватает, например, монолитчиков, потому как конструкция монолитных домов сейчас одна из самых востребованных. В Пензе такие дома составляют около 80% всего застраиваемого на данный момент жилья. Не хватает каменщиков и других рабочих специальностей.
В результате все застройщики были вынуждены поднять расценки на работы, чтобы удержать, а где-то и привлечь новых работников на стройку. И это повышение тоже сказалось на себестоимости жилья. При этом молодёжь на стройку не идёт, а тех, кто приходит после окончания профильных учебных заведений, нам приходится переучивать», – говорит Дмитрий Денисов.
Другая серьёзная проблема – дефицит земельных участков. Большие участки для домов от 10 тыс. кв. метров сегодня в Пензе не найти. Но если и найдёшь такие, то за очень большие деньги. Поэтому сейчас застройщик занимается в основном расселением старых домов, чтобы освободить участок под новую застройку. Это тоже требует весомых инвестиций на начальном этапе.
И ещё одна серьёзная проблема – это прокладка и подключение к инженерным коммуникациям, особенно если стройка ведётся в центральной части города, где старые коммуникации не приспособлены к нагрузкам современной застройки.
P. S. 9 декабря Пензастат распространил информацию, что по итогам 9 месяцев 2021 г. на развитие экономики и социальной сферы области за счет всех источников финансирования направлено 58,1 млрд руб. инвестиций.
Из них 21% инвестиций – это вложения в строительство жилья, 32% – в строительство нежилых зданий и сооружений. Иными словами, каждый второй рубль инвестиций области фактически вкладывался в строительную отрасль.

Елена Дёмина
Фото Даниила Мануйлова

Прочитано 493 раз

Уважаемый читатель!

Наверное, если вы дочитали эту публикацию до конца, она вам понравилась. Очень на это рассчитываем.
Верим в то, что сравнительно малочисленная аудитория «Улицы Московской» вместе с тем еще и верная аудитория. Верная принципам открытого и свободного общества.
Открытое общество, одним из элементов которого является справедливая и сбалансированная журналистика «Улицы Московской», может существовать исключительно на основе взаимной ответственности и взаимных обязательств.
Мы бросаем вызов власти и призываем ее к ответственности.
Мы ставим под сомнение справедливость существующего положения вещей и готовим наших читателей к тому, что все еще изменится.
Мы рассказываем о вещах, о которых власть хотела бы умолчать, и даем шанс обиженным донести свою правду.
Но мы нуждаемся в вашей поддержке.
И если вы готовы потратить посильные вам средства для поддержания свободного слова, независимых журналистских расследований, мы потратим ваши средства на эти цели.

Заранее благодарен, Валентин Мануйлов

donate3

Поиск по сайту