Самое читаемое в номере

Кто ответит за ЖК «Дворянский»?

A A A

Судебный процесс по делу ЖК «Дворянский» может обернуться для областного бюджета регрессным иском на сумму, примерно равную 1/18 доли доходной части областного бюджета на 2016 г., и тем самым покоробить инвестиционную привлекательность региона.


Купил, продал и остался должен
«Улица Московская» пришла к такому выводу, изучив нормы 214-го федерального закона «Об участниках долевого строительства», где чётко прописаны обязанности застройщика и государственных контролирующих органов.
Представьте, что вы приобрели квартиру в строящемся доме. Ваша обязанность – заплатить деньги и ждать, когда он вырастет.
Ясное дело, что вы не можете приходить на объект и указывать строителям, сколько лить бетона и в каком месте варить арматуру. По крайней мере, вас никто не станет слушать.
Другое дело: если такие указания будет давать уполномоченный орган государственной власти, который обязан следить за ходом строительства. Этот же орган принимает решение о вводе вашего дома в эксплуатацию. Конкретные чиновники своей подписью и печатью гарантируют, что здание будет стоять больше 50 лет.
После такого заключения вы имеете полное право заселяться в свою квартиру. Или продавать её другому лицу.
А теперь представьте, что вы её продали. Причём по цене, которая незначительно превышает вложенную сумму. Предположим, за 5 млн руб. А через 2 года новые владельцы вчиняют вам иск на 48 млн руб.
Потому что, по мнению новых владельцев, в других частях дома прогнулись полы, а от стен отошла штукатурка. Жить в этой квартире они больше не могут, испытывают неимоверные моральные страдания и хотят справедливого суда.
А суд, разобравшись в материалах дела «объективно и беспристрастно», признал, что именно вы виноваты в продаже товара ненадлежащего качества.
При этом у покупателя претензий к самой квартире нет. У него только претензии по качеству дома, к строительству которого вы никакого отношения не имели и даже не могли контролировать работу застройщика.
Что же касается тех, кто реально это строил и контролировал, то они как будто не виноваты. Ведь речь, по мнению судьи, идёт всего лишь о защите прав потребителя.
Именно так выглядит сюжетная линия процесса, который длился 9 месяцев в Октябрьском районном суде г. Пензы. И по результатам которого со столичной компании ЗАО «Желдорипотека» решено взыскать свыше 29 млн руб.
При этом ЗАО «Желдорипотека», согласно материалам дела, является участником долевого строительства. То есть таким же покупателем, как и все остальные физические лица.
В 2007 г. эта организация по договору об участии в долевом строительстве приобрела 51 квартиру в строящемся элитном доме. А после того, как пензенские чиновники подписали положительное заключение и ввели объект в эксплуатацию, ЗАО «Желдорипотека» продала эти квартиры другим людям.
Если теперь все они предъявят новые иски, столичная компания рискует проиграть огромную сумму.
Наверное, в дальнейшем все эти убытки будут переложены регрессным иском на застройщика.
А так как застройщик ООО «Артстрой» в настоящий момент проходит процедуру банкротства, то отвечать за его ошибки придётся, скорее всего, региональному бюджету. Потому что именно чиновники из г. Пензы гарантировали участникам долевого строительства, что дом пригоден для проживания. Свои подписи члены государственной приёмочной комиссии поставили в декабре 2010 г.

dvoryanskiy 3


Квартиры с сюрпризом
Как следует из открытых интернет-источников, ЗАО «Желдорипотека» является дочерней инвестиционно-строительной структурой РЖД.
Компания работает на рынке недвижимости 14 лет и продаёт жильё по всей стране: от Владивостока до Калининграда. Её серьёзный статус подчёркивается размером уставного капитала – 1 млрд руб. А также количеством проданных квартир – больше 25 тысяч.
В 2007 г. столичная компания пожелала зайти на пензенский рынок. И заключила договор долевого участия с ООО «Артстрой», которое на тот момент приступало к строительству элитного жилого дома на ул. Красной.
По сути, ЗАО «Желдорипотека» ещё на стадии строительства приобрела половину дома – 51 квартиру из 93.
По информации «УМ», деньги переводились тремя траншами, а общая сумма сделки превысила 200 млн руб.
В основу заключённого договора был положен федеральный закон № 214, который регулирует отношения между застройщиком и участником долевого строительства.
В соответствии с законом, участником долевого строительства может являться юридическое или физическое лицо.
Долгое время ряд пензяков пытался позиционировать столичную компанию как инвестора. И даже «Улица Московская» именовала её таким образом на своих страницах.
Эта информация не соответствует действительности.
На страницах договора, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Пензенской области, ЗАО «Желдорипотека» фигурирует именно как УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. Его обязанности сводятся к тому, чтобы произвести оплату и принять готовые квартиры в течение 60 дней после окончания строительства. В ином случае квартиры переходили в их собственность автоматически.
Поэтому после ввода дома в эксплуатацию дольщик, всецело доверяя компетентности местных чиновников, исполнил свои обязанности в полном объёме и принял причитающиеся ему квартиры.
Как пояснял в судебном заседании представитель ЗАО «Желдорипотека» Кирилл Быков, гарантом качества выступали именно уполномоченные органы власти. По закону они гарантами и являются: на то она и власть.
«Когда мы начали продавать эти квартиры, у нас было разрешение на ввод дома в эксплуатацию, выданное Администрацией г. Пензы, – сообщил суду Кирилл Быков. – В нём подтверждалось, что все требования проектной документации выполнены, СНИПы и требования технических регламентов не нарушены. Никаких претензий к дому у нас не было, потому что мы, как дольщик, доверяли компетенции соответствующих органов. Именно поэтому мы осуществляли дальнейшую продажу квартир».
Выступая в суде, представитель ЗАО «Желдорипотека» подчеркнул, что в момент продажи квартир новые покупатели также не обнаружили никаких недостатков и не предъявляли претензий к их качеству.
По словам Кирилла Быкова, у истца и сейчас нет претензий к качеству самой квартиры.

skm2


Кто это строил? И кто контролировал?
Как отмечают эксперты «УМ», многоэтажный дом полагается строить добросовестно. Если, конечно, строители не хотят сесть в тюрьму. Ведь при возникновении неожиданностей, правоохранительные органы будут проверять всю цепочку: от проектировщика до генерального подрядчика. В том числе запросят журнал строительных работ, где должен фиксироваться каждый этап, вплоть до пробы поступившего бетона.
Заказчиком строительства ЖК «Дворянский» выступало ООО «Артстрой» – дочернее подразделение холдинга «СКМ-групп». На тот момент оно специализировалось на ведении монолитных железобетонных работ.
В свою очередь, генеральным подрядчиком строительства, который непосредственно возводил элитный дом, являлась «дочка» «Артстроя» – ООО «Гелиос».
На сегодняшний день обе этих компании то ли уже обанкрочены, то ли завершают процедуру банкротства.
Как следует из договора долевого участия, заказчик в лице ООО «Артстрой» обязан был использовать полученные деньги по назначению, организовать строительство в соответствии с требованиями Строительных норм и правил, подключить объект к инженерным сетям и ввести его в эксплуатацию не позднее III квартала 2009 г.
При этом, по документам, ЖК «Дворянский» был введён в эксплуатацию на 15 месяцев позже.
А по факту активное заселение квартир началось будто бы только в 2013 г. Говорят, эта задержка была связана с определёнными финансовыми трудностями у застройщика.
Наряду со строителями, отвечать за качество объекта обязаны уполномоченные контролирующие структуры. Прежде всего, региональная Госжилстройтехинспекция.
Эта структура и ее должностные лица, которые ставили подписи за несколько часов до наступления нового 2011 г., несут такую же ответственность, как и строители.
В случае причинения ущерба дольщикам эта ответственность будет материальной.
В случае гибели людей – уголовной.
Необходимо подчеркнуть, что строительство многоэтажного дома оставляет за собой много бумажных следов. К примеру, ещё до начала строительства заказчик-застройщик обязан иметь документы на земельный участок, разработанный проект и положительное заключение государственной экспертизы.
Впоследствии документы представляются на проверку в муниципалитет, в отдел по контролю за строительством, который готовит и выдает разрешение на строительство.  Получивший разрешение на строительство в течение 7 дней обязан зарегистрироваться в Госжилстройтехинспекции для того, чтобы она осуществляла контроль за ходом и качеством строительства.
Кроме того, законодательно закреплено, что должен осуществляться авторский надзор автором проекта и технический надзор заказчиком проекта.
После того, как здание построено и подключено к инженерным сетям, Госжилстройтехинспекция составляет акт, в котором утверждается, что здание построено в соответствии с проектом.
Только после этого положительное заключение передавалось  в Администрацию г. Пензы, и она вводила элитный дом в эксплуатацию и присваивала адрес.
На вопросы о том, как всё происходило на самом деле, как строили и как принимали ЖК «Дворянский», предстоит ответить Следственному управлению Следственного Комитета России по Пензенской области. Именно его сотрудники занимаются сейчас расследованием уголовного дела по факту ненадлежащего качества строительства жилого дома. По информации «УМ», уголовное дело проходит под номером 31501045 и хранится в первом отделе по расследованию особо важных дел.
Источники «УМ» также сообщают, что строительно-техническая экспертиза ЖК «Дворянский», которая проводилась в рамках уголовного дела, как бы уже готова и подписана. Однако Следственный Комитет отказывается разглашать её результаты, ссылаясь на тайну следствия.

skm


Суд идёт
Судебный процесс по иску гражданки Махониной начался в марте 2015 г. Поначалу она предъявляла свои претензии не только продавцу в лице ЗАО «Желдорипотека», но и застройщику ООО «Артстрой». Общая сумма иска оценивалась приблизительно в 52 млн руб. При этом расходы на юристов, если верить представленным в суд документам, составили 15% от заявленной суммы.
После начала судебного процесса выяснилось, будто ООО «Артстрой» уже удовлетворяло претензии данной гражданки и в качестве компенсации ещё в 2013 г. передало ей по соглашению машино-место в подземном паркинге на сумму 1370000 руб.
Сделка на указанную сумму зарегистрирована в Управлении Росреестра по Пензенской области. В соглашении между ООО «Артстрой» и Махониной О. В. указано, что стороны не имеют материальных и финансовых претензий друг к другу.
Впоследствии представитель истца Галина Маджитова уточнила исковые требования, в соответствии с которыми её доверительница больше не имела претензий к «Артстрою». А вот к ЗАО «Желдорипотека» претензии по-прежнему оставались и даже значительно выросли, составив 48,1 млн руб.
Надо также отметить, что практически мгновенно Октябрьский районный суд г. Пензы наложил арест на денежные средства, находящиеся на счетах столичного дольщика. «Видимо, судья уже тогда знала, сколько надо отсудить, – предполагает один из топ-менеджеров столичной компании. – Эти деньги до сих пор находятся под арестом. Видимо, пензенское правосудие думает, что мы начнём куда-то выводить своё миллиардное имущество из-за этого дела».
Особенность процесса заключается ещё и в том, что застройщик-заказчик давал 5 лет гарантии на своё здание и обещал устранять все недоделки своими силами и за свой счёт.
При этом до конца неясно, а есть ли вообще недоделки? И кто виноват в возникших дефектах.
Как уже сообщала «УМ» в выпуске от 28 августа сего года, в ЖК «Дворянский» свили свое гнездышко люди, наделенные большой властью и имеющие деньги для воплощения самых смелых фантазий. В связи с чем из-за огромного количества сломанных стен и незаконных перепланировок элитный дом и вправду мог потерять свою «несущую способность». Говорят, будто кто-то даже бассейн установил в своей квартире.
Как пояснял в той же публикации проектировщик Лев Ходос, эти перепланировки вряд ли являются законными, поскольку проводились без разрешения контролирующих органов. А бассейны по своей природе вообще неприемлемы для многоквартирных домов.
Так что до конца неясно, из-за чего, собственно, прогнулись монолитные железобетонные перекрытия. И прогнулись ли они вообще.
Между тем за 9 месяцев судебного разбирательства ответчику и экспертам так и не предоставили возможность побывать в спорной квартире на третьем этаже. Зайти в неё представители ЗАО «Желдорипотека» смогут только после того, как окончательно проиграют суд и заплатят деньги.
По мнению экспертов «УМ», это в чём-то похоже на мышеловку.
Кроме того, удивляет состав ответчиков.
Оказывается, за качество дома в Октябрьском районном суде г. Пензы отвечал только покупатель в лице ЗАО «Желдорипотека».
Суд почему-то отказался рассматривать вопрос в комплексе: кто строил этот дом, кто вводил его в эксплуатацию, с кого и за что полагается взыскивать.
Хотя, кроме закона «О защите прав потребителей», есть, наверное, другие законодательные акты, которые необходимо применять при вынесении законного решения суда. Например, Градостроительный кодекс РФ, федеральный закон № 214.
Наряду с представителями истца и ЗАО «Желдорипотека», на заседания суда являлся только представитель ООО «Артстрой». И то лишь потому, что сам изъявил желание остаться в процессе третьим лицом, которое ни за что не отвечает. Видимо, этой компании просто хотелось быть в курсе происходящего. Как говорится, каждый имеет право быть любопытным.
В качестве соответчиков почему-то не привлекли:
1) застройщика-заказчика  ООО «Артстрой»;
2) генподрядчика ООО «Гелиос», который построил этот дом;
3) Архитектурную мастерскую Льва Ходоса, которая это проектировала и вела авторский надзор в процессе строительства;
4) государственное экспертное учреждение, которое давало положительное заключение по проекту;
5) Госжилстройтехинспекцию, которая была обязана это контролировать, и выдавала Заключение о соответствии;
6) Администрацию г. Пензы, которая выдавала разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Все вышеперечисленные фигуранты остались в стороне: в большинстве своём их даже не вызывали.
Только по ходатайству ЗАО «Желдорипотека» в судебный процесс была привлечена мэрия. Причём суд определил её не соответчиком, а третьим лицом.
Впрочем, её представитель всё равно не явился в процесс. Судебные повестки по почте Администрация г. Пензы игнорировала. А когда представитель ответчика принёс повестку лично, чиновники будто бы отказались расписываться в её получении.
В итоге, разобравшись в обстоятельствах дела, суд решил взыскать с ЗАО «Желдорипотека» в пользу гражданки Махониной убытки в сумме, которая значительно превышает объём денег, которые компания вложила в покупку квартиры. А заодно и реальную рыночную стоимость квартиры.
Таким образом, столичного дольщика назначили главным ответственным лицом за то, что дом якобы не отвечает безопасным условиям проживания.
При этом суд сослался на экспертизу, в объективности которой сомневаются ответчик и эксперт из г. Самары (см. статью в выпуске «УМ» № 46 от 11 декабря 2015 г).


«Дочка» «РЖД» намерена добиваться правды
По информации «УМ», ситуация с гражданским процессом по делу ЖК «Дворянский» уже доведена во всех подробностях до руководства ОАО «РЖД» и федеральных органов власти.
Наверное, столичные руководители сильно удивились, когда узнали о пензенских нравах. А ведь эти люди руководят одной из самых крупных компаний, которая входит в перечень стратегических предприятий России. И их возможности нельзя недооценивать.
Так или иначе, в «УМ» поступает информация о некоторых процессах, которые могут обернуться для Пензенской области большими проблемами.
В Москве будто бы призадумались над вопросом, с чего это Администрация г. Пензы, выдавшая разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, так бесцеремонно относится к повесткам в суд, где напрямую ставится вопрос об аварийности жилого дома и безопасности проживающих в нем людей?
И неужели судебная власть не в силах показать местной, что к суду подобает относиться с уважением?
Говорят, будто руководство столичной компании шокировано тем, что суд отклонил ходатайство о приобщении к материалам дела положительного заключения Госжилстройтех-инспекции. Потому, дескать, что это не имеет отношения к делу.
Однако как такое заключение не может иметь отношения к делу, если должностные лица подписали его всего 4 года назад, а теперь дом, по мнению суда, как бы представляет опасность для проживания?
Кроме того, до сих пор непонятно, а кто именно в настоящий момент занимается усилением каркаса здания?
По словам жителей, на верхних этажах, прямо над их головами, работают какие-то неизвестные люди, что-то сверлят, пилят и долбят.
По информации «УМ», за разрешением на реконструкцию дома в муниципальные органы власти никто не обращался.
Тогда на основании чего всё это делается? И за чей счёт? Особенно если учесть, что застройщик и генеральный подрядчик как бы банкроты.
Более того, работы по усилению каркаса ведутся на протяжении нескольких месяцев. Однако контролирующие органы до сих пор будто бы не отреагировали. Газетные публикации в открытых источниках проигнорированы.
А тут ещё президент России Владимир Путин выступил с посланием, что, мол, хватит гнобить бизнес, дошли уже до ручки – если гнобят, идите в суд.
ЗАО «Желдорипотека» пришло в суд – и каков итог?
Видимо, всё это порождает массу вопросов у Москвы. И ЗАО «Желдорипотека» уже готово выходить с регрессным иском против Правительства Пензенской области.
Точнее, против тех структур, которые давали положительное заключение (а уж если прямым текстом – гарантию), в соответствии с которым, дом пригоден для проживания, а значит, квартиры в нём можно перепродавать.
А это значит, что по результатам рассмотрения регрессного иска может пострадать бюджет как Пензенской области, так и г. Пензы.
В свете такого положения дел можно предположить, что руководство ОАО «РЖД» настроено весьма решительно и не даст свою «дочку» в обиду.
В конце концов, почему за весь дом должна отвечать организация, которая всего лишь купила и продала в нём квартиры? При этом про строителей и контролёров суд вообще как бы забыл.
Есть и другой вопрос.
Октябрьский районный суд г. Пензы посчитал дом аварийным.
И что теперь делать власти в этой ситуации? Выселять людей? Проводить капитальный ремонт жилого дома? Или вообще сносить его?
Об этом суд почему-то ничего не сказал.
Такое ощущение, будто на других людей суду всё равно. Как будто его решение принято только для одного человека, которому дали возможность обогатиться.
Понятно, что в этой ситуации жители дома замерли в ожидании.
Пока окончательно не прояснится ситуация с домом, аварийный он или нет, и пока не будет вынесено окончательное решение по иску, никто из них в суд не пойдет.
В конце концов, за иск надо заплатить немаленькую госпошлину. А с решением суда пока ещё всё не так однозначно – устоит оно в апелляции или нет?
При этом местная власть, судя по отсутствию реакции, о конфликтной ситуации либо ничего не знает, либо просто не хочет подключаться к её решению.
В то время как ЗАО «Желдорипотека» настаивало и настаивает  на том, что к гражданскому процессу необходимо привлечь независимых экспертов, которые живут и работают не в Пензе.
Это необходимо сделать для того, чтобы раз и навсегда разобраться с вопросом, что на самом деле происходит с ЖК «Дворянский».
Если новое заключение покажет, что пензенские эксперты перегнули палку – это один расклад.
Если же новая экспертиза подтвердит выводы старой, значит, надо будет озвучивать правду, какой бы горькой она ни была.
В любом случае, никто не вправе заставлять людей жить в аварийном доме. И если этот элитный дом действительно окажется аварийным, значит, местной власти придётся расселять владельцев квартир, предоставляя им жилье аналогичной площади – метр в метр. Ну и выплачивать им ущерб.
Что же касается тех денег, которые кто-то хочет взыскать со столичной компании, то Москва не собирается отдавать их так просто.
«УМ» полагает, что ЗАО «Желдорипотека» будет отстаивать свои интересы до конца. То есть не только подаст апелляционную жалобу, но при необходимости дойдёт до Верховного и Конституционного судов.
Как говорят в Москве, правосудие не заканчивается в Пензе.

Фото с сайта СКМ-групп

Прочитано 3064 раз

Уважаемый читатель!

Наверное, если вы дочитали эту публикацию до конца, она вам понравилась. Очень на это рассчитываем.
Верим в то, что сравнительно малочисленная аудитория «Улицы Московской» вместе с тем еще и верная аудитория. Верная принципам открытого и свободного общества.
Открытое общество, одним из элементов которого является справедливая и сбалансированная журналистика «Улицы Московской», может существовать исключительно на основе взаимной ответственности и взаимных обязательств.
Мы бросаем вызов власти и призываем ее к ответственности.
Мы ставим под сомнение справедливость существующего положения вещей и готовим наших читателей к тому, что все еще изменится.
Мы рассказываем о вещах, о которых власть хотела бы умолчать, и даем шанс обиженным донести свою правду.
Но мы нуждаемся в вашей поддержке.
И если вы готовы потратить посильные вам средства для поддержания свободного слова, независимых журналистских расследований, мы потратим ваши средства на эти цели.

Заранее благодарен, Валентин Мануйлов

donate3

Поиск по сайту