– Юрий Олегович, какая проблема в системе ЖКХ Вам представляется наиболее значимой?
– Самая большая проблема в сфере ЖКХ заключается в том, что население пока медленно встраивается в концепцию реформирования ЖКХ. Основная идея реформы заключалась в том, что органы власти будут выступать только как регуляторы взаимоотношений субъектов этой сферы. То есть на передний план сегодня выдвигаются прямые взаимоотношения организаций, которые предоставляют ресурсы, и собственников жилья.
Дореформенная схема сложилась еще во времена СССР, когда все было государственным и жильцы получали коммунальные услуги от государственных же структур.
Население жило в государственных квартирах, ни о чем не задумывалось, просто оплачивало квитанции, которые ему выставлялись. Все вопросы обеспечения поставок ресурсов, сбора средств решались внутри схемы потребитель – государство – поставщик.
Сейчас среднее звено из этой схемы выведено, появились прямые взаимоотношения между ресурсоснабжающими организациями и потребителями.
Потребитель, проживающий в частном доме, напрямую заключает договоры с поставщиками ресурсов, без посредников. Это ему выгодно, это правильно и ресурсники готовы к таким взаимоотношениям.
С потребителями в лице жителей многоквартирного дома ситуация сложнее. В таком доме есть имущество общее для всех собственников жилья и появляется посредник в лице управляющей компании или ТСЖ.
Но у нас до сих пор не имеется понимания того, что система взаимоотношений, которая была до реформы ЖКХ, больше не функционирует. 
И сегодня орган власти, который раньше управлял всеми процессами, сегодня зачастую отождествляется с управляющими компаниями. По старой памяти люди считают, что управляющая компания или ТСЖ – это нечто от власти, нечто, навязанное властью. И ответственность за все их действия должна нести власть. На самом деле это неверно, потому что власть теперь выступает в другой роли. Власть систему взаимоотношений между ресурсоснабжающей организацией (РСО) и потребителем регулирует только законодательно.
Я не могу сказать, что власть справляется со своим обязанностями идеально. До сих пор действуют законы, которые были приняты в 1990 г. И мы живем по ним сегодня, спустя 23 года. А жилищное и коммунальное законодательство меняются ежегодно, а то и по два раза в год.
Но самая ключевая проблема в том, что эти структуры – управляющая компания, ТСЖ – все еще воспринимаются как нечто, зависящее от власти.
Люди обращаются с жалобами: вы эту управляющую компанию привлеките к ответственности, оштрафуйте. Таких функций у органов власти не так много, но со временем их круг расширяется.
Все больше становится полномочий у Жилинспекции. Управление ЖКХ может привлечь управляющую компанию только за нарушение правил благоустройства.
Организационная схема в ЖКХ изменилась коренным образом, но менталитет потребителей не изменился. Частные управляющие компании и ТСЖ ведут самостоятельно свой бизнес. Не зависят в принятии своих решений от органов власти.
Тем не менее они отождествляются собственниками неким продолжением органов власти. И получается, что власть должна за ними следить. Причем у этих компаний с собственниками имеются гражданско-правовые договоры, заключенные в соответствие с Гражданским кодексом. Это область гражданско-правовых отношений: непонятно, почему люди считают, что власть должна отвечать за подписанные ими договоры.
– Что нужно сделать, чтобы люди поняли принципы работы системы ЖКХ? Процесс перемен начался не вчера, не год назад. Он идет достаточно давно.
– Я могу сказать однозначно: очень многие проблемы решит элементарное обучение. Но с одной оговоркой. Учеба интересна тогда, когда знания более или менее статичны. Теореме Пифагора тысячи лет, и она неизменна, ее легко выучить.
Жилищное законодательство за эти 15 лет изменялось не один раз, и этот процесс не закончен. Зачастую даже руководители управляющих компаний не имеют представления о том, что законодательство изменилось и что теперь следует действовать по другому. Поэтому самое главное – это учеба: она должна быть постоянной, учитывать самые последние изменения в законодательстве.
Всех мы выучить не сможем. И опираться нужно не на управляющую компанию. Ее, как ни учи, близко к конкретному человеку она не придет. У нее другая задача. Под ее управлением находятся несколько домов, расположенных порой в разных частях города. И ни один из этих домов не станет для нее тем домом, о котором она бы заботилась как о своем родном.
Поэтому надо делать ставку на создаваемую сейчас систему председателей советов многоквартирных домов и на уже достаточно давно существующую систему ТСЖ. Мы должны давать им знания, каждодневно подсказывать пути решения проблем, возникающих в сфере ЖКХ.
Поскольку, во-первых, они являются ближайшим звеном к собственникам, проживающим в многоквартирном доме. А во-вторых, они сами являются собственниками, проживающими в этом многоквартирном доме, соответственно, им не безразлична судьба этого дома.
Мы сейчас пытаемся разъяснять наиболее остро воспринимаемые собственниками изменения в законодательстве. Взять те же пресловутые общедомовые нужды, которые с сентября прошлого года стали предметом споров. Мы объясняем, что изменилось и как. И все равно встречаем негодование людей.
– Раньше тоже были домкомы – председатели домовых комитетов. Это были люди с непонятными функциями. Мало кто знал, что в доме есть домком. А какие функции должны выполнять председатели советов домов в настоящее время? Ну позвонит он в управляющую компанию, что подъезд протекает с пятого по первый этаж, и что? Они бросятся исполнять его приказ? Они ему скажут, у нас есть другие неотложные задачи.
– Если говорить конкретно про этот пример, то управляющая компания откровенно нарушает свои договорные обязательства. Управляющая компания не может так отреагировать. Такое отношение может стать основанием для административного наказания управляющей компании.
Что касается старших по дому, ключевая его роль будет заключаться в контроле начислений гражданам, во-первых, за содержание жилья, во-вторых, за жилищно-коммунальные услуги.
Мы понимаем, что в рамках современного законодательства управляющие компании не заинтересованы в том, чтобы искать должников за потребленные ресурсы. Тех, кто ворует ресурсы, и тех, кто выставляет в квитанции заведомо неверные показания.
Почему? Задача управляющей компании – собрать в целом с многоквартирного дома всю сумму, на которую в дом были поставлены ресурсы по показаниям общедомового прибора учета.
Управляющая компания с этих денег не получает никакого вознаграждения. Ей нужно только собрать деньги и отдать их РСО.
– То есть они могут либо со 100 квартир взять по рублю, либо с 20 по пять?
– Можно сказать и так. Управляющей компании нет никакого интереса и смысла, разыскивать настоящих должников. В действующей редакции 354-ых правил (имеются ввиду постановление правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 о предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. прим. УМ) это большое упущение. Насколько я знаю, готовятся изменения в законодательство.
Предлагается некий срединный механизм. Чтобы управляющую компанию заинтересовать в поиске недобросовестных собственников квартир, предлагается дельту, разницу, которая образуется между показаниями общедомового прибора учета и суммарным показателем индивидуальных счетчиков, то, что сейчас и называют расходами на общедомовые нужды, разделить на две части.
Одна из них будет рассчитываться по специальным правилам и будет как раз настоящими расходами на общедомовые нужды. Вторую же часть будет выплачивать управляющая компания из заработанных средств.
Таким образом, у УК есть выбор – оплачивать дельту из средств, которые собственно и идут на деятельность компании, либо они разыскивают должников, благодаря которым и образуется вторая часть разницы в показаниях приборов учета.
Когда в доме все будут платить по реальным показаниям счетчиков, расходы на общедомовые нужды станут совсем небольшими, и они не будут вызывать таких возмущений собственников.
– Давайте вернемся к функциям председателей Советов домов.
– Первое, что стоит в квитанциях на оплату, – это содержание и ремонт жилья. По большому счету, сейчас этот показатель – для собственников темный лес. Эти деньги расходуются достаточно непрозрачно.
Отчетность может быть представлена управляющей компанией, а кто её проконтролирует? О выполненных объемах ревизий задвижек в подвале, о выполненных объемах ремонта подъездных дверей. Кто скажет, было это сделано или это просто на бумаге записано.
Ключевая задача старшего по дому сейчас – это чтобы плата за содержание и ремонт жилья расходовалась реально на эти нужды, за реально выполненные объемы работ. С участием старшего по дому будет происходить актирование выполненных работ с указанием стоимости этих работ.
– Правильно ли я понимаю, что без подписи старшего по дому такие акты будут недействительными?
– Да, правильно. Их задача – выстроить отношения с управляющей компанией. И старший по дому всегда может отчитаться перед жителями, что сумма, указанная в квитанции, – это плата за реально выполненную работу.
– Кто будет выбирать старших? Или их будет назначать управляющая компания или районная администрация?
– Их будет выбирать общее собрание собственников.
– Насколько я знаю, организовать общедомовое собрание – задача очень непростая.
– В жилищном кодексе предусмотрена возможность проведения заочного собрания. Это обход по квартирам и голосование по бюллетеням. Это единственное, что спасает, потому что собрать очное собрание собственников практически нереально.
И второе направление деятельности старших по дому – это минимизация той самой дельты в показаниях приборов учета. Управляющей компании нет смысла идти в каждый дом, разбираться, почему такая большая дельта образуется. Ей главное – раскидать сумму на всех.
Заставить управляющую компанию заняться конкретным многоквартирным домом может старший по дому. Он обратит внимание, что если какая-то квартира из месяца в месяц занижает до минимума или вовсе обнуляет показания счетчиков, хотя в ней постоянно проживает семья из трех-четырех человек, то это не реальное потребление. Или если человек прописан в квартире один и платит по нормативам за одного, а на самом деле сдает квартиру в аренду, и там проживает семья из 5 человек.
Мы не призываем старших по дому бороться с таким неплательщиками. Мы взываем к гражданской инициативе. А потом уже сообщить управляющей компании. Если такие случаи станут известны управляющей компании, она обязана предпринять все меры, чтобы исправить ситуацию.
Многие путают, говорят, что мы перекладываем на старших ответственность управляющих компаний. Нет, здесь должны работать старшие совместно с управляющей компанией.
– У управляющих компаний есть такие полномочия – проверять показания счетчиков?
– Да, эта возможность предусмотрена в 354-х правилах. Раз в квартал управляющая компания может придти к собственнику, сверить показания счетчика и сведения в квитанциях. Но мы прекрасно понимаем, что у нас есть еще и Конституция, которая гарантирует неприкосновенность жилища и которая является основным законом.
Для управляющей компании прописан целый регламент: как она может придти к собственнику. Она должна заранее уведомить собственника о своих намерениях, согласовать с ним дату и время прихода. Если сотрудника управляющей компании не пустили в квартиру, он может составить соответствующий акт.
Второй способ, как можно стимулировать управляющую компанию к борьбе с неплательщиками, – это использование технических средств для дистанционного, без захода в квартиру, снятия показаний приборов учета.
Сейчас у нас внедряется такая система в рамках пилотного проекта «Энергогуберния». В нескольких многоквартирных домах, которыми управляет «Пензастрой-сервис», внедрена система по дистанционному снятию показаний не только с общедомового прибора учета, но с индивидуальных.
– Применяется специальный счетчик, или к уже установленному делается приставка?
– Это счетчик, специально оборудованный импульсным выходом, плюс контроллер, передающий показания. Стоимость счетчика – около 600 руб.
– То есть жильцам необходимо существующий счетчик заменить новым, за свой счёт?
– Да, это же их имущество. Проблема в том, что, если даже жильцам надоест платить большие деньги за тех, кто не платит, и общее собрание примет решение об установке таких счетчиков, вовсе не факт, что те, кто воровал, захотят поставить новые счетчики. Ведь в этом случае ему к оплате будет выставлена вся разница между реальной суммой по показанию счетчика и заниженной суммой по его квитанциям. А во-вторых, он еще должен раскошелиться на новый прибор.
– Система предусматривает только подсчет объемов?
– Помимо показателей объемов, система позволяет контролировать и качество предоставляемых энергоресурсов. Много претензий, что горячая вода поступает не надлежащего качества, вместо 60 градусов, как предусмотрено нормативами, из крана идет чуть теплая вода. Приборы в автоматическом режиме позволяют каждоминутно отслеживать, как менялись параметры качества. И за периоды, когда ресурс поставлялся ненадлежащего качества, потребитель может требовать перерасчета.
Возвращаясь к старшим по домам, к их двум ключевым ролям, оказывается, что они не особенно отличаются от функций председателя ТСЖ.
И я надеюсь, что люди, которые уже стали старшими по многоквартирному дому, поняв, какие деньги собираются на содержание и ремонт жилья, как их можно более рационально использовать, имея их на счету конкретного многоквартирного дома, поймут, что за эти деньги могут получать зарплату председателя ТСЖ, нанять бухгалтера. И это будет гораздо выгоднее и дешевле, чем платить управляющей компании.
И это на самом деле будет более качественно. ТСЖ будет более качественной и как юридическая конструкция, потому что первые ТСЖ появились около 20 лет назад и сегодня законодательная база для них достаточно отработана.
Управляющие компании появились недавно, и по ним законодательство еще очень несовершенно, оно меняется регулярно. У нас масса примеров ТСЖ, которые живут в формате одного, максимум двух домов, качественно, хорошо, им на все денег хватает.
Я надеюсь, что система старших по домам рано или поздно трансформируется в ТСЖ
– Какие проблемы нас ожидают?
– Самая большая проблема будущего – это недавние изменения в Жилищный кодекс. Там появился новый раздел, который называется «Организация капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме».
Очень кратко его суть сводится к тому, что начиная с 2014 г. будет введен отдельный платеж за капитальный ремонт. Этот платеж будет обязательным для всех собственников, проживающих в многоквартирных домах.
– Единый для всех? Или будет зависеть от занимаемой площади, или от возраста дома?
– Закон предполагает, что его можно дифференцировать в зависимости от этажности, степени благоустройства. Но в базовом варианте предполагается, что он будет единым для всех. Суммы там не указываются, но можно ориентироваться на те, что указаны в постановлении правительства № 1077, которым утвержден федеральный стандарт стоимости капитального ремонта одного квадратного метра жилого помещения.
На 2013 г. он составляет 6,5 руб. Очевидно стоит ориентироваться на эти суммы.
– Эти деньги будут идти на конкретный дом, который их собирал, или в общий котел?
– Предусмотрено 2 вида накопления этих средств, на выбор собственников. Первый. Конкретный многоквартирный дом может накапливать деньги на своем специализированном счёте. Открыть такой счет могут 3 юридических лица: ТСЖ, ЖСК и региональный оператор. Это некоммерческая организация, назовем ее Региональный фонд капитального ремонта, которая будет создаваться субъектом РФ, то есть правительством области. И содержаться она также будет на средства областного бюджета.
Собственники должны написать заявление о том, что они хотят, чтобы фонд был владельцем их специализированного счета. Фонд открывает счет, и на него поступают средства конкретного многоквартирного дома. Фонд не может использовать эти деньги. Это первый вариант.
Второй вариант сложнее. Он предполагает, что конкретные многоквартирные дома не открывают свои специализированные счета, а будут перечислять деньги на счет регионального оператора. На счете регионального оператора будет формироваться некий «общий котел». То есть региональный оператор будет иметь два вида счетов – свой, «общий котел», и счета конкретных домов, которые пожелали размещать свои деньги на счете оператора.
Те дома, которые не приняли решение формировать свой счет, будут перечислять деньги в «общий котел» оператора. Капитальные ремонты будут проводиться в соответствии с утвержденной программой капитального ремонта. В ней будет расписан каждый многоквартирный дом, указан вид работ и год проведения ремонта. По каждому дому и даже по каждому собственнику будет вестись учет, будет видно, сколько денег собрано в каждый конкретный момент.
Деньги «общего котла» тратятся на ремонт домов по программе.
Но лимиты каждого дома не исчезают. И к моменту подхода очереди ремонта будет видно, сколько средств собрали жители и сколько можно направить на ремонт.
Стабилизатором фонда, его гарантом будет областной бюджет. В ситуации, если наступила очередь для ремонта домов, а собранных фондом средств на это не хватает, деньги дает субъект.
Каким образом потом будут возвращаться эти деньги в бюджет, пока не ясно.
– То есть собственникам предстоит определиться, какой вариант лучше: ремонтировать дом самим за счет средств собственного счета или через Фонд, по областной программе и с гарантиями бюджета. А когда нужно будет делать такое непростое решение?
– Региональная программа должна быть принята до 1 января 2014 г. Через 2 месяца после публикации программы собственники должны принять решение, по какому варианту они будут копить деньги на ремонт. Причем для самостоятельного принятия решения им предоставляется месяц. Если за это время не определились, то органы местного самоуправления собирают собрание и определяются с выбором.
Если организовать собрание не получается, автоматически по истечению двух месяцев по решению органа МСУ избирается второй вариант, то есть через региональный фонд. Если собственники не определятся, то будет «общий котел».
Через 4 месяца после официального опубликования программы уже будут начисляться взносы на капитальный ремонт. И я думаю, что первый ремонт по новым правилам будет проведен уже в 2015 г.
– Фактически государство возвращает себе функции контроля за состоянием многоквартирных домов и их капитальному ремонту.
– Поэтому, пока время еще есть, нужно создавать ТСЖ, ЖСК, чтобы самим принимать решение по поводу ремонта дома.
– Фактически каждый дом должен получить что-то вроде паспорта физического износа?
– Поэтому у меня вопросов больше, чем ответов. Это самая большая проблема, которую предстоит решать в ближайшее время собственникам многоквартирных домов.
6 руб. с квадратного метра – это достаточно существенная сумма для кошелька собственника. Для средней квартиры это 300 руб. в месяц прибавка к квартплате.
Но стоит посчитать, что для стандартной трехподъездной пятиэтажки общей площадью 2 тыс. кв. м при стопроцентной оплате, что маловероятно, в месяц будет собрано всего 12 тыс. руб. и 144 тыс. в год. По практике реализации капремонтов на такой дом в среднем требуется от трех до четырех миллионов рублей.
Чтобы собрать эту сумму, потребуется более 20 лет. За это время собранные в первые годы средства потеряют свою стоимость. Не представляю, каким образом региональный оператор будет решать проблему обесценивания денег на его счете.
Поэтому предпочтительнее, чтобы жители создавали персонифицированные счета. Это им позволит им взять кредит в банке.
Средства на ремонт можно взять в банке, и потом из этих же 6 руб. с квадратного метра, живя в нормальном, модернизированном доме, не думая, что деньги на счету обесцениваются, ежемесячно гасить кредит.
Через 15 лет капремонт будет стоить уже не 3 миллиона. Я бы людям порекомендовал выбрать первый вариант – организовывать свой счет. Причем в этом случае можно счёт открыть в виде депозита.
В этом случае начисляемые проценты хоть немного уберегут от обесценивания. Такая возможность предусмотрена.
И самый идеальный вариант – создать ТСЖ и персонифицированный счет на дом. Тогда принимать решения будут сами собственники, а не дядя, которого назначила руководить фондом капремонта власть.
А потом будут споры, получил ли этот дядя откат от подрядчика, а правильно ли провели конкурс. Надежнее сорганизоваться самим и самим регулировать свою жизнь.
