Ушли из жизни по собственному желанию
Арбитражный суд Пензенской области продолжает изучать причины банкротства НИИ «Контрольприбор». В настоящий момент он рассматривает иск Виталия Пункевича, в руках которого находятся 30% акций.
По мнению Пункевича, бывший руководитель научно-исследовательского института Николай Новиков действовал отнюдь не в интересах акционерного общества. В октябре 2013 г. он продал 4-этажное здание площадью 6 тыс. кв. м всего за 21 млн руб., а земельный участок площадью 11 тыс. кв. м – за 1 млн руб.
При этом, по данным публичной кадастровой карты, стоимость одного только участка, который находится в престижном районе города, оценивается в 16 млн руб.
Выгодная сделка по продаже имущества сопровождалась чередой таинственных «самоубийств». К примеру, ООО «Проминвест», которое приобрело спорное имущество 8 октября 2013 г., уже через месяц заявило о своей добровольной ликвидации.
Ушла из жизни и другая коммерческая структура, которая дала 15 млн руб. на совершение сделки. И учредители которой, к слову сказать, были тесно связаны с господином Новиковым.
Череда «самоубийств» прошла по целому ряду структур, имевших отношение к приобретению и дальнейшему банкротству научно-исследовательского института, который производил датчики безопасности для атомных электростанций. И теперь оспорить сделки продаж в гражданско-правовом порядке практически невозможно, поскольку покупатель отсутствует в реестре юридических лиц.
Между тем, согласно отчёту об оценке от 29 октября 2015 г., только стоимость проданного здания и земельного участка на ул. Мира составляла 217 млн руб. В связи с чем к бывшему руководителю НИИ «Контрольприбор» предъявлен иск на 195 млн руб.
Чтобы ответить на вопрос об истинной стоимости реализованного имущества, судья Жанна Мурсаева назначила экспертизу, которую проводил оценщик Радислав Хазов из Пензенского независимого центра судебных экспертиз и исследований.
Оценщик Хазов и окраина мира
Как следует из экспертного заключения Радислава Хазова, по состоянию на октябрь 2013 г. рыночная стоимость земельного участка площадью 11,5 тыс. кв. м на ул. Мира, 60 составляла 8157000 руб. (примерно 705 руб. за кв. м – «УМ»).
А вот рыночная стоимость 4-этажного здания была то ли 36976000 руб. (примерно 5840 руб. за кв. м – «УМ»), то ли 28819000 руб. (примерно 4551 руб. за кв. м – «УМ»). Дело в том, что по страницам официального заключения разбросаны разные цифры.
В связи с многочисленными вопросами, возникшими у истца, Радислав Хазов был приглашён в судебное заседание. Его допрос состоялся 26 июля и длился больше 40 минут.
По мнению Радислава Хазова, такая невысокая стоимость недвижимости на ул. Мира объясняется рядом обстоятельств.
Например, земельный участок имеет «среднюю транспортную доступность», потому что находится слишком далеко от федеральной трассы М-5. Кроме того, на Новозападной Поляне отсутствуют подъездные железнодорожные пути, что, конечно же, влияет на стоимость земли, предназначенной для размещения зданий промышленного назначения.
Версию о том, что в здании площадью 6,3 тыс. кв. м можно разместить офисы или торгово-развлекательный центр, Радислав Хазов отмёл как «нецелесообразную».
«Чтобы переделывать это здание в офисное помещение, нужны большие капиталовложения», – заявил он в суде.
В связи с таким утверждением «УМ» напоминает, что 17 мая сего года при ответе на редакционный запрос нашего издания вице-мэр Ирина Ширшина подчеркнула: в настоящий момент спорное 4-этажное строение на ул. Мира, 60 числится как «торгово-выставочный комплекс с предприятиями общественного питания». То есть, как видим, «больших капиталовложений» для этого не потребовалось.
Радислав Хазов полагает, что земельный участок на ул. Мира, 60 является окраиной г. Пензы.
«Это разве не окраина г. Пензы? – удивился он при допросе в суде. – Он около окружной дороги!»
«Минуточку! – парировал представитель истца Эдуард Кузнецов. – Вы только что рассказывали, что он находится вдали от транспортных коммуникаций».
«Я говорил про федеральную дорогу М-5», – уточнил эксперт.
Как государственные земли сожрали промышленность
Согласно федеральным стандартам оценки, эксперт Хазов должен был определить сегмент рынка, к которому относится оцениваемый участок.
«Промышленные здания», – уверенно заявил Радислав Хазов.
«Тогда давайте посмотрим, что же Вы написали», – настоял представитель истца и открыл экспертное заключение.
Заслушав цитаты, участники открытого судебного процесса услышали много интересного про земли государственной собственности и действующее законодательство. Однако ничего не услышали про «промышленные здания».
«Я практически дословно прочитал сегмент рынка, определённый Вами, – пояснил Эдуард Кузнецов. – Так к какому из этих кусочков сегмента, Вами же перечисленных, относится оцениваемый участок?»
«Земельный участок, на котором находятся промышленные здания», – продолжал настаивать Радислав Хазов.
«Но Вы такого не приводите в перечне! – напомнил ему представитель истца. – Согласно федеральным стандартам оценки, Вы должны были определить сегмент рынка. И Вы его определили как «государственные земли». Это так или не так?»
Вместо ответа оценщик Хазов предпочёл помолчать. Он молчал 12 секунд, а потом не выдержала судья.
«Вы можете ответить на этот вопрос?» – спросила у судебного эксперта Жанна Мурсаева.
«Нет, пока нет», – ответил он.
Аналоговое мышление
При оценке имущества закон требует от экспертов использовать аналогичные предложения рынка.
Как следует из заключения Радислава Хазова, он взял для сравнения три аналога. И по всем трём у истца возникли вопросы.
Один из них касался земельного участка в первой линии, неподалёку от оптовой базы «О’РЭХТ».
«Вы неоднократно указали его площадь, как 30 тыс. кв. м, – напомнил оценщику Эдуард Кузнецов. – Как Вы эту цифру вывели и откуда, если не секрет?»
На этот вопрос оценщик Хазов ответил 25-секундной тишиной.
«Ответьте, пожалуйста, на вопрос, откуда взята эта цифра?» – настояла судья Жанна Мурсаева.
«Из объявления», – вздохнул Радислав Хазов.
«Тогда процитируйте, как в объявлении написано», – попросил Эдуард Кузнецов.
Оказалось, что в объявлении указана площадь участка «один тире три с половиной гектара».
«Площадь взята как 30 тысяч, – согласился оценщик Хазов. – Что не так-то?»
«Три с половиной гектара – это 30 тысяч? Или один гектар – это 30 тысяч? – недоумевал представитель истца. – Насколько я помню законы математики, один гектар – это 10 тыс. кв. м, а три с половиной гектара – это 35 тыс. кв. м. Площадь-то какая взята была?»
«Как из объявления – 30 тысяч», – настаивал Радислав Хазов.
«Но в объявлении нет «30 тысяч», – снова напомнил Эдуард Кузнецов.
«Откуда Вы взяли 30 тысяч площадь?» – поинтересовалась судья у оценщика Хазова, дававшего подписку об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.
«Как в объявлении указано, – повторял оценщик. – От одного до трёх с половиной (гектар – «УМ»). И была взята такая площадь – 30 тысяч».
«И Вы как бы посчитали, что это средняя?» – предположила судья.
«Средняя, не связанная с математикой», – резюмировал Эдуард Кузнецов.
Из дальнейшего допроса стало ясно, что эксперт скинул 15% от стоимости спорных объектов. По его словам, он использовал анализ текущего рынка, делал «горячие прозвоны» по объявлениям, и ему предлагали такие скидки.
«Что значит «я сейчас обзвонил»?! – возмутился представитель истца. – Сейчас кризис бушует в стране, и торг может до 20% идти. А мы говорим про рынок 2013 г.»
По окончании допроса Эдуард Кузнецов потребовал провести повторную экспертизу. Он усомнился в квалификации Радислава Хазова и предложил суду обратиться в государственное экспертное учреждение, которое имеет доступ к сведениям Росреестра и может дать оценку стоимости, исходя из реальных сделок.
Это ходатайство поддержал представитель Федеральной налоговой службы, который присутствовал в заседании.
Впрочем, представитель бывшего руководителя НИИ «Контрольприбор» был удовлетворён ответами эксперта. По его мнению, заключение Хазова «достаточно обоснованное, полное».
«Мы считаем, что отсутствуют основания для назначения повторной экспертизы, – заявил он суду. – Если сомнения имеются лишь у представителя истца и третьего лица, это ещё не говорит о том, что они в принципе есть».
Своё мнение о необходимости повторной экспертизы судья Жанна Мурсаева планирует озвучить 10 августа, в 14.30.
«УМ» продолжает следить за развитием ситуации вокруг банкротства НИИ «Контрольприбор», который когда-то входил в перечень стратегических предприятий России.
Комментарий эксперта
При обсуждении «аналогичных» объектов в судебном заседании прозвучала ссылка на коммерческое предложение ОАО «Горинвестстрой»: в 2013 г. оно продавало земельный участок площадью 56 соток на ул. Рябова.
В этой связи «УМ» обратилась к генеральному директору ОАО «Горинвестстрой» Сергею Герасимову за экспертным комментарием.
По его мнению, здание НИИ «Контрольприбор» нельзя сопоставлять как аналог с тем производством, что продавалось на ул. Рябова.
«Производство бывает разное, – уточнил Сергей Герасимов. – Можно делать датчики для атомных станций, а можно делать кирпичи. На ул. Рябова было «грязное» производство, там производили ремонт строительной техники. Соответственно, и стоимость таких объектов должна быть разная».
Сергей Герасимов пояснил, что его организация проводила оценку недвижимого имущества НИИ «Контрольприбор» в прошлом году.
«Правда, там шла речь про 1,2 га земли, – уточняет он. – И мы оценили стоимость земельного участка в районе 70 млн руб., а стоимость здания – около 100 млн руб. С учётом того, что по сравнению с 2013 г. рынок недвижимости просел от 15 до 20%, можно предположить, что в октябре 2013 г. стоимость земельного участка и здания на ул. Мира, 60 составляла от 195 до 205 млн руб».
