Самое читаемое в номере

Мифы российского девелопмента

A A A

По материалам первого дня конференции «Современные города: новые подходы», прошедшей 10-11 марта на Чистых прудах.

Открыл конференцию председатель Правительства Пензенской области Михаил Косой. Довольно неожиданно он посетовал на то, что процесс решения у нас во многом остаётся авторитарным, а наши города – сущая пытка для женщин фертильного возраста.
 Главный заказчик того, что строится, – все-таки гражданское общество. И ему необходимы знания, каким должен быть современный город. Для этого и нужны конференции по градостроительству.
Несмотря на преобладание молодых архитекторов и студентов, больше всего вопросов экспертам задавала не молодёжная аудитория, а опытные пензенские архитекторы: Сергей Герасимов, Марат Каскеев, Дмитрий Полишко.
* * *
Ирина Ирбитская, руководитель Центра Градостроительных Компетенций РАНХиГС при Президенте РФ, поразила аудиторию развенчанием мифов российского девелопмента.
Девелоперский успех (т. е. максимальная прибыль) обеспечивается тремя составляющими: максимум квадратных метров на гектар, высокая скорость строительства и высокая скорость продаж. Российские девелоперы убеждены, по словам Ирины Ирбитской, что максимальную плотность даёт панельная микрорайонная застройка, а высокую скорость продаж обеспечивает низкая стоимость одного квадратного метра.
Это миф.
В реальности, по данным Ирины Ирбитской, плотность жилья в Лондоне достигается 13000 кв. м/Га при 3-х этажах. А средняя плотность в спальных районах Москвы – 11000 кв. м./Га при 17-22 этажах.
Добиться лондонского успеха возможно в любом российском городе, включая Пензу. Довольно строгие российские регламенты (по инсоляции, доступности объектов инфраструктуры, по озеленению 6 кв. м на человека и т. п.) соблюсти при этом вполне возможно, если подойти творчески, утверждает Ирина Ирбитская.
Она привела пример: плотность застройки исторической части любого европейского города, и Москвы в том числе, достигает 15000-25000 кв. м/Га при этажности в 3-4-5 этажей. При этом недвижимость покупается по самой высокой цене квадратного метра. Почему так происходит?
Ирина Ирбитская даёт ответ: исторические части городов компактны, кварталы в них небольшие, всего 1,5-2 Га. Максимальное количество квартир в жилом доме не превышает 100.
Развитая инфраструктура позволяет до всего добраться пешком (250-400 м), да ещё и мимо красивых исторических зданий. Маленькие кварталы позволяют менять маршрут, даря приятное и необходимое разнообразие. Невысокие дома сохраняют ощущение простора, а неширокие улицы придают уют. Это благоприятная для человека среда.
Ирина Ирбитская приводила и другие числовые характеристики, более понятные профессионалам. Вообще же она продвигала идею «компактного города».
Основная идея, кроме маленьких кварталов, такова: большой открытый двор между несколькими многоэтажками заменить компактными невысокими домиками с разными типами жилья (например, 3-этажный дом-колодец с двориком внутри). А общественное пространство – спортивные площадки, цветники, скверы – выносить за пределы двора. Это пространство общее для целой группы таких вот небольших домов.
gradostroitelstvoСтандартный советский двор в прямоугольнике панельных многоэтажек Ирина Ирбитская критиковала за безальтернативность: большое, но бестолковое пространство не даёт человеку ни выбора, ни уединения. Тогда как разнообразие среды – один из залогов её благоприятного воздействия на формирование человека.
Ирина Ирбитская рассказала, что прежде, чем строить, необходимо выяснить, а чего, собственно, хотят люди, живущие рядом. Потому что конечный клиент – не строитель, заказчик проекта, а люди, которые будут жить в этих домах, ходить за покупками в эти торговые центры и гулять в этих парках.
Об обязательном согласовании интересов власти, бизнеса и простых людей говорили все эксперты, и наши, и зарубежные. В Европе согласование – необходимая стадия. Договорной процесс между представителями разных сообществ, девелоперами, муниципалами, предваряющий проектирование и строительство может затянуться на несколько лет.
Но это необходимо. Иначе, вложив огромные деньги в строительство, потом придётся долго удивляться, почему никто не хочет здесь жить/гулять/покупать. Наиболее продвинутые российские девелоперы уже поняли важность предварительного социологического исследования.
Но даже среди этих продвинутых не все готовы смириться, что результатом потраченных на исследование денег будет «строить не надо» или «строить не то, что вы хотели».
Об этом говорили, в частности, Святослав Мурунов, модератор конференции, сотрудник Центра Прикладной Урбанистики (РАНХиГС, Шанинка), и Данияр Юсупов, архитектор и урбанист из Санкт-Петербурга, преподаватель кафедры дизайна архитектурной среды в СПбГАСУ, член творческой группы урбанистов u:lab.spb.
Святослав Мурунов рассказал об успешном опыте организации взаимодействия власти, бизнеса и общества при обсуждении концепции развития московских парков. В процессе такого «горизонтального» общения рождаются невероятные и одновременно простые идеи, которые вряд ли пришли бы в голову одному архитектору или дизайнеру. А представители бизнеса в процессе таких обсуждений получают важную маркетинговую информацию.
В частности, экологи спорили с велосипедистами: по парку в Сокольниках нельзя ездить, потому что там растёт какая-то уникальная трава. «Что ж нам, по воздуху кататься?» – возмущались велосипедисты.
Архитекторы подхватили идею – давайте подвесные дорожки сделаем. Тут и бизнес подключился: давайте устроим панорамные площадки – свадьбы фотографировать.
Другой пример – организация в парке проката колясок для мам с детьми, которым приходится ехать с несколькими пересадками в общественном транспорте. Какой-то владелец магазина согласился ради эксперимента постоять в выходной – и его устроило и количество желающих взять в прокат коляску, и цена, которую они готовы были заплатить.
Решить можно всё, была бы заинтересованность. Можно даже совместить горку и кафе: горку насыпать поверх кафе, чтобы дети катались, пока родители пьют кофе и разговаривают (это тоже, кстати, в России).
Ситуация в России осложняется тем, что наши люди часто не знают, чего хотят. Их так же, как и девелоперов, надо обучать и просвещать. Если в лоб спросить: «Что вы хотите?» или «Вы не против строительства конкретно вот этого и вот этого?», как правило, ответа не будет.
Ирина Ирбитская предложила механизм выяснения, что же нужно людям, используемый их организацией. Надо найти хороших местных журналистов и поговорить с ними. Чтобы узнать настроения людей, хорошо бы походить по кафе и не брезговать забегаловками. Ну, а потом – долгая кабинетная проверка полученных гипотез «на чистоту» с помощью данных статистики, отслеживания чатов и форумов.
Из зала Ирине Ирбитской задали вопрос: чья земля и кто будет оплачивать содержание хорошо организованных общественных пространств. Она ответила, что зря мы привыкли к тому, что общественное значит бесплатное. Земля может быть как муниципальной, так и частной. А чтобы содержать красоту, жильцы могут использовать доходы от сдачи в аренду, например, подвалов.
Святослав Мурунов рассказал об опыте Новосибирска: там построили жилой комплекс с парком, который находится в собственности управляющей компании. В Иркутске общественные пространства исторического центра «нарезали» между инвесторами.
Несмотря на обязанность содержать это общественное пространство в надлежащем качестве, инвесторы, по словам Мурунова, выстроились в очередь. Потому что понимают свою выгоду: больше народа проходит мимо – больше трафик и в магазине/ресторане. А город получает доход в виде возросших налогов.
Устойчивая городская среда предлагает жителям множество сценариев и удовлетворяет большинство проживающих в городе архетипов. Социальное проектирование помогает такую среду создавать.

Прочитано 1714 раз

Уважаемый читатель!

Наверное, если вы дочитали эту публикацию до конца, она вам понравилась. Очень на это рассчитываем.
Верим в то, что сравнительно малочисленная аудитория «Улицы Московской» вместе с тем еще и верная аудитория. Верная принципам открытого и свободного общества.
Открытое общество, одним из элементов которого является справедливая и сбалансированная журналистика «Улицы Московской», может существовать исключительно на основе взаимной ответственности и взаимных обязательств.
Мы бросаем вызов власти и призываем ее к ответственности.
Мы ставим под сомнение справедливость существующего положения вещей и готовим наших читателей к тому, что все еще изменится.
Мы рассказываем о вещах, о которых власть хотела бы умолчать, и даем шанс обиженным донести свою правду.
Но мы нуждаемся в вашей поддержке.
И если вы готовы потратить посильные вам средства для поддержания свободного слова, независимых журналистских расследований, мы потратим ваши средства на эти цели.

Заранее благодарен, Валентин Мануйлов

donate3

Поиск по сайту