Прежде чем раскрывать суть проекта, сделаю небольшое уточнение. На сегодняшний день по ОКН на ул. Бакунина, 48 уже действуют зоны охраны. Они примерно на 70% покрывают вышеназванный квартал с частичным выходом на красную линию по ул. Суворова. В их составе непосредственно одна охранная зона (ОЗ) и две зоны регулирования застройки (ЗРЗ).
Так, если в ОЗ запрещено любое строительство, то в ЗРЗ существуют послабления для застройщика, но опять-таки с соблюдением определённых требований. В частности, действуют ограничения по высотности застройки. В зависимости от того, в какой ЗРЗ застройщик планирует возводить новый объект, максимальная высота варьируется от основной отметки земли до конька скатной крыши в пределах от 14 до 19 м. Образно, это здания высотой до 6 этажей.
Зоны охраны были утверждены Постановлением Правительства Пензенской области от 12.02.2019 № 73-пП за подписью исполняющего обязанности губернатора Николая Симонова. Пересмотру до недавнего времени они не подвергались. Таким образом, все ограничения по застройке квартала являются действующими.
***
Что собою представляет сам квартал, горожане должны прекрасно знать. Это историческая часть Пензы, где пока ещё можно увидеть дореволюционную застройку в ансамбле. Причём малоэтажные дома сохранились в достаточно приличном виде. По крайней мере фасады.
Уникальность этой территории придаёт ещё тот факт, что многоэтажная точечная застройка до сегодняшнего времени обходила её стороной. Правда, полностью защититься от современной архитектуры ей всё же не удалось. Модерн в квартале представлен двумя объектами: зданием Росреестра на ул. Суворова, 39а и двухэтажным строением ресторана быстрого питания «KFC» по ул. Чехова, 10. Впрочем, всё это мы говорим о парадной, первой линии домов в историческом квартале, его лице.
С изнанкой дела обстоят намного хуже. Выглядит она как некая градостроительная солянка, где чего только ни встретишь. А увидеть здесь можно и разрозненные гаражные боксы, и стихийную стоянку на пустыре, и какие-то мелкие мастерские, и сараи. Можно увидеть и уставшего человека, прилёгшего отдохнуть рядом с пунктом приёма макулатуры. 
Стихийная парковка внутри квартала. 23 сентября 2022 года
Напротив этого пункта – дом № 50 по ул. Бакунина. Судя по табличкам, здесь размещаются клуб людей старшего поколения «Ровесники» и региональная организация «Солдатская мать». В этом же доме, только со стороны ул. Чехова, находятся парикмахерская, ломбард, кафешка и закусочная. В глубине большими буквами на оцинкованном железном листе выведено слово «шашлык».
Между тем следует подчеркнуть, что земля внутри квартала находится в частной собственности. И вполне логично желание собственника, выступившего заказчиком проекта зон охраны, облагородить эту изнанку. Так что же предлагает городу собственник?
Хозяйственные постройки внутри квартала. 23 сентября 2022.
Проект зон охраны разработало ООО «Архитектурная мастерская Александра Бреусова». Вместо существующих трёх зон охраны для ОКН на ул. Бакунина, 48 проектировщики предложили сделать шесть. Так, в действующих границах остаётся основная охранная зона (ОЗ), без изменений сохраняется ЗРЗ-1 с высотностью до 14 метров по коньку скатной крыши.
А вот нынешнюю ЗРЗ-2 предложено разбить на четыре части, где в каждой предусмотрена индивидуальная высотность новых строений. Минимальная высотность – 14 метров, максимальная – 29 метров.
На заседании общественного совета председатель Департамента Пензенской области по охране памятников истории и культуры Александр Понякин вкратце пояснил, что зоны охраны пересматриваются по одной простой причине – уже существует проект застройки данного квартала. И будущий объект капитального строительства не выдерживает действующих ограничений, в том числе по высотности.
«Перед нами была поставлена задача, разбить зону ЗРЗ-2, посмотреть и проанализировать с разных точек по периметру квартала, как воспринимается она при повышении этажности, – рассказал членам общественного совета один из авторов проекта. – С улицы Суворова мы предлагаем создать некую каскадную зону по высоте, чтобы в ЗРЗ-5 она была максимальной и составляла 29 метров. Если объект начнёт строиться, то основное восприятие будет со стороны ул. Чехова. Там сейчас стоит двухэтажное жилое здание и находится внутриквартальный проезд. Зелёная зона попадает в пятно застройки. С улицы Московской будущее здание начинает восприниматься только на большом удалении. Вблизи его будет закрывать здание «Гостиного двора». 
Эскизный проект застрйки квартала. 24 сентября 2022 года
В своём выступлении представитель проектировщиков неоднократно подчёркивал, что проект застройки квартала, ограниченного улицами Бакунина, Московская, Суворова и Чехова, получил одобрение Градостроительного совета. Из чего можно было сделать вывод, что пересмотр зон охраны по ОКН на ул. Бакунина, 48 носит формальный характер. 
Эскизный проект. Вид со стороны ул. Суворова. 24 сентября 2022 года
Однако из представленного пакета документов следовало, что через Градостроительный совет, а точнее рабочую группу, проходило «предпроектное исследование застройки территории в границах улиц: Бакунина, Московская, Суворова, Чехова в городе Пензе». Решение рабочей группы оформлено протоколом № 25 от 11.09.2020. Решение состоит из двух пунктов:
«1. С учётом замечаний и предложений рабочей группы Градостроительного совета материалы предпроектного исследования рекомендовать в качестве исходных данных для разработки концепции по развитию рассматриваемой территории и последующего публичного обсуждения с заинтересованными лицами и службами.
2. По результатам обсуждения предпроектного исследования и разработанной концепции определить целесообразность по изменению зон охраны объекта культурного наследия в соответствии с действующим порядком».
Возможно, публичное обсуждение концепции застройки данного квартала и проводилось, но к пакету документов ни одной бумаги в подтверждение данного факта приложено не было. В результате получалось, что последовательность двух пунктов решения Градсовета нарушена. Сначала пересмотр зон охраны, а затем – всё остальное.
***
Вид на застраиваемую территорию с ул. Суворова. 29 сентября 2022 года.
«Проект зон охраны мы сделали. Три эксперта его согласовали. Основная задача нами выполнена: чтобы с близлежащих точек здание не просматривалось. Заказчику интересно очистить и привести в божеский вид всю территорию двора, потому как заходить туда страшно. Машины со двора надо убрать, поэтому он согласен сделать двухэтажный паркинг, – отметил присутствовавший на заседании архитектор Александр Бреусов. – У заказчика есть желание сделать этот квартал показательным, от чего можно было бы оттолкнуться и приводить в божеский вид всю сложившуюся застройку». 
Сквер за остановкой Центральный рынок попадает в пятно застройки. 29 сентября 2022.
«А почему при существующих зонах и ограничениях нет возможности благоустроить эту территорию?» – задал вопрос архитекторам Александр Понякин.
Александр Бреусов ответил следующее: «Если раньше был Советский Союз, был единый карман и была власть, то можно было сделать всё, что хочешь. Сейчас есть частники, которые вкладывают свои деньги. И если он не захочет строить, он не построит. Мы сделали объект в 7 этажей. Это максимум или минимум, который застройщику интересен».
В свою очередь, директор по проектированию, архитектор Алевтина Чибирёва обратила внимание, что к вопросу повышения высотности надо подходить в том числе и с точки зрения выгоды застройщика:
«Чтобы найти общее решение, мы шли к этому довольно долго. Архитектуры пока ещё здесь нет. Это должен решать Градсовет».
Из её слов следовало, что окончательного варианта будущей новостройки пока не существует. Высоту здания надо будет красиво обыграть. Как вариант, два верхних этажа выполнить из стекла. При этом она не отказывалась и от того, что в окончательном варианте высотность здания может оказаться ниже заявленной первоначально.
***
«Согласна, навстречу бизнесу идти надо. Иначе наш город остановится в развитии. Надо преображать дворы в исторической части Пензы. Но когда я вижу такую развёртку – у меня крик души. Ну хотя бы на этаж пониже!» – обратилась к проектировщикам член совета, архитектор Анна Лызина.
«В моём представлении, владелец данной территории получает золотое дно в центре города. Кругом торговые точки, пересечение всех остановок. А мы тут все исстрадались, что если здание будет пониже, то у него не будет нужного дохода. Странновато. Владелец, когда получал эту территорию, всё понимал и знал. Не получается у него этот проект, он будет обязан согласовывать следующий», – высказала свою точку зрения член совета Лариса Рассказова.
В свою очередь, член совета Ирина Егорова посетовала, что пензенским улицам не хватает теплоты, если сравнивать их с исторической застройкой других городов: «По своей основной работе я бываю во многих городах. Приезжаешь в тот же Екатеринбург или Коломну и испытываешь ужас от того, насколько Пенза утратила свою историю. В студенчестве мы с этюдниками ходили на Набережную реки Мойки, сегодня там не осталось ничего. Хочется, чтобы новые здания, появляющиеся в старых дворах, несли теплоту и уют».
В итоге общественный совет не рекомендовал принимать проект с зонами охраны в 29 метров.
***
Корреспондент «УМ» предложила прокомментировать повышение высотности для новых строений в квартале улиц Бакунина, Московская, Суворова и Чехова ряду экспертов.
Архитектор Юрий Шляхин:
«Это центр города, а в центре города земля очень дорогая. И высотность здесь экономически обоснована. При этом можно сделать всё талантливо и улучшить ту среду, которая сохранилась в достаточно плачевном состоянии. Если бы нашёлся какой-то инвестор, который талантливо создаст архитектурную среду, я бы двумя руками проголосовал за повышение высотности и до 29 метров. Но если это будет делаться в угоду корыстным интересам заказчика, бездарно, да ещё и ухудшит наш город, то голосовать надо против.
Честно говоря, я бы очень не хотел браться за эту работу и это место. Здесь всё настолько тонко и можно так навредить городу, что вспоминать имя архитектора будут долгие века.
Мне непонятно, почему проект не был предложен широкой общественности на обсуждение? Почему не был проведён конкурс на это место, не только среди пензенских архитекторов?
Пензенские архитекторы, при всём моём уважении, зачастую проигрывают по тем или иным причинам. Потому что мы ложимся под заказчиков. А наши заказчики сначала просят сделать элитную архитектуру с дорогими отделочными материалами, а потом всё сводится к мокрому фасаду. Вот если в этом квартале всё сведётся к мокрому фасаду, я однозначно буду против».
Архитектор Марат Каскеев:
«Мне не совсем понятно, на каком основании пересматриваются зоны охраны в этом квартале. Никаких новых входящих данных, служащих основанием для их пересмотра, нет. И в этом смысле нельзя давать повод для огульного пересмотра, потому что тогда никакая зона не будет являться законом.
Я бы, наверное, предложил в этом месте создать объединённую охранную зону для всех близлежащих ОКН. Она бы образовывала новые границы с новыми регламентами. И уже с этой точки зрения обосновывал бы высотность, скорее всего, в большую сторону».
Эксперт на анонимных началах:
«Высотность в 29 метров – это, пожалуй, перебор. Откуда ни посмотри, всё равно этот «пупырь» будет торчать. А ведь в этом месте кварталы сохранили и модуль исторического квартала, и сформированы они идентичной застройкой. Так-то коррозия из новых зданий здесь уже произошла. Но если в центре такую штуку сделать, то с этим кварталом будет покончено. И потом примутся за следующий».
Депутат Пензенской городской Думы Алексей Шуварин:
«Спасибо, что обратились за комментарием. Совсем не знаем, что происходит в городе в плане градостроительной деятельности. И произошло это после того, как соответствующие полномочия были переданы на уровень региона, Министерству градостроительства и архитектуры. Нас, депутатов гордумы, не приглашают к участию в обсуждении тех или иных проектов.
Что касается пересмотра высотности новых зданий в указанном квартале, то, по мне, это неприемлемо. Я не знаю, чем это обосновывается, ведь в округе дома малой этажности.
Да, территорию внутри квартала надо развивать, она пребывает в запущенном состоянии. Но обратитесь к кадастровой карте – земля здесь находится в частной собственности. И вопросы по её содержанию надо задавать собственнику.
Также вполне очевидно, что после ввода нового высотного объекта в эксплуатацию, существенно увеличится трафик движения транспорта. На перекрёстке улиц Суворова – Чехова всегда напряжённая транспортная обстановка. Если же расширять проезд к новому объекту со стороны ул. Чехова, то без сокращения остановочного пространства не обойтись».
Архитектор Александр Киреев:
«Если говорить про высотность, то в самой свободной зоне ЗРЗ-5 вполне можно допустить высоту в уровне существующих построек. И в тех зонах, что выходят на красную линию, тоже по высоте существующей застройки. Из какого материала будут сделаны крыши – не важно. А вот членения по фасадам лучше соблюдать, но не уходить в «мульти-пульти».
Эксперт на условиях анонимности:
«По эскизному проекту видно, что построят левиафан».
Елена Дёмина
