Аргументы в пользу увеличения предельной этажности с 18 до 23 этажей на слушаниях были те же, что и в пояснительной записке.
Как сказал представляющий проект Сергей Иванов, территориальная зона позволяет строить на участке с
к/н 58:29:1006005:2506 здания высотой до 80 м, а проект предполагает всего 75,73 м.
Якобы в рамках «реконструкции здания торгово-выставочного комплекса» Максим Федоров планирует возвести многоквартирный 23-этажный жилой дом на 4 подъезда с нежилыми помещениями на 1 и 2 этажах (два офисных этажа, 20 жилых этажей, плюс подвальный и технический).
Вид на участок с запада, с пр. Строителей после пересечения с ул. Лозицкой.
Слева на фото дом № 1 по ул. Лозицкой.
Недостроенное бетонное сооружение за строительным забором, очевидно, и есть тот самый «торгово-выставочный центр», реконструкцию которого запрашивает Максим Федоров.
Общая площадь здания – 40489,2 кв. м, площадь застройки – 3295 кв. м, общая площадь квартир – 29036,49 кв. м, общая площадь нежилых помещений – 5137 кв. м. Планируемое количество квартир – 420.
Коэффициент озеленения участка заявлен чуть более 12% при обязательном минимуме 10%.
Чтобы уложиться в нормы по парковочным местам, Максим Федоров собирается на муниципальной земле вдоль пр. Строителей, где сейчас произрастают зеленые насаждения, разместить 141 машиноместо, что почти вдвое больше, чем запланированное количество машиномест на подземной парковке под зданием.
Жилой комплекс «Изумрудный», по утверждению его авторов из Гражданпроекта, должен стать визуальной доминантой на фоне существующей застройки района Арбеково благодаря своему исключительному местоположению – в начале самого крупного спального района города Пензы – Арбеково.
Особый упор в обосновании строительства 23-этажного четырехподъездного дома был сделан на то, что участок «отлично просматривается по мере движения из центральной части города по одной из главных транспортных артерий – пр. Строителей».
Якобы «на фоне существующей застройки микрорайона должен появиться архитектурный объект, который сформирует «открыточный» вид Пензы».
Архитектурная доминанта, по мнению авторов проекта, просто необходима в данном микрорайоне, где застройка представлена 9-10 этажными жилыми зданиями. А находящиеся рядом торговые центры «Коллаж», «Леруа-Мерлен», «Декатлон», «Лента» не могут являться доминантой из-за своих маловысотных характеристик.
* * *
История с высоткой у развлекательного комплекса «Изумрудный город» на углу ул. Лозицкой и пр. Строителей началась для большинства жителей Пензы летом 2015 г.
В июне 2015 г. прилегающий к «Изумрудному городу» участок площадью 5,3 кв. м, где росли не менее трех десятков взрослых деревьев, огородили металлическим забором.
Исчезновение этой зеленой зоны вызвало резкий негатив в микрорайоне, испытывающем недостаток зеленых насаждений и переизбыток многоэтажных жилых домов.
Тогда же, летом 2015 г., имел место конфликт между застройщиком и
жителями 10-этажного дома по ул. Лозицкой, 1 из-за расположения забора. Якобы забор жилого дома захватывал 40 кв. м земли Максима Федорова – на участке земли площадью 5,3 тыс. кв м, который был предоставлен Максиму Федорову для строительства торгово-выставочного комплекса.
Между тем в публичное пространство просачивались сведения о намерении Максима Федорова построить многоподъездную высотку рядом с «Изумрудным городом» и даже вместо «Изумрудного города».
Однако участок на углу ул. Лозицкой и пр. Строителей (как и участок под «Изумрудным городом») расположен в территориальной зоне обслуживания и деловой активности местного значения, а вовсе не жилой. И разрешенное использование огороженного в 2015 г. участка было строительство торгово-выстовочного центра, а отнюдь не жилого дома.
Но российское градостроительное законодательство позволяет менять определенные параметры участка и параметры застройки через процедуру публичных слушаний.
В период с 2016-2019 гг. Генеральный план Пензы изменялся 6 раз.
За это время на публичные слушания выносился вопрос изменения назначения участка на углу ул. Лозицкой и пр. Строителей, а также изменения границ участка.
Максим Федоров является учредителем ООО «Изумрудный город» и еще десятка коммерческих организаций, в том числе ООО «Промстройинвест» – генподрядчика застройки участка на углу ул. Лозицкой и пр. Строителей.
На публичных слушаниях пару лет назад было заявлено об изменении границ: 2 тыс. кв. м от участка под «Изумрудным городом» переходило к участку на углу ул. Лозицкой и пр. Строителей, так что его площадь вырастала до 7,3 тыс. кв. м.
Как объяснял тогда представитель застройщика, в связи с изменением рыночной конъюнктуры строительство торгово-выставочного центра невыгодно. И поэтому запрашивал изменение разрешенного использования на строительство многоквартирных жилых домов.
Это намерение построить жилой дом не нашло поддержки среди присутствующих жителей Пензы.
* * *
Однако спустя всего пару лет, в марте 2020 г., публичная кадастровая карта показывает, что участок на углу ул. Лозицкой и проспекта Строителей (кадастровый номер 58:29:1006005:2506) имеет площадь 7396 кв. м. и вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома, в том числе с размещением на
1 и/или 2 этажах нежилых помещений.
Когда успел поменяться вид разрешенного использования, неизвестно. Но в 2018 г. изменились правила: согласие органа местного самоуправления и процедура публичных слушаний теперь требуются лишь для изменения условно разрешенного вида использования.
Основной вид использования участка можно поменять простым обращением собственника в Росреестр. А для зоны обслуживания и деловой активности местного значения строительство жилых домов, в том числе с размещением на
1 и/или 2 этажах нежилых помещений, входит в основные виды использования, как и строительство торгово-выставочных комплексов. Как правило, полученную в аренду под строительство землю можно оформить в собственность после того, как зарегистрировано строение.
Прошлым летом, по свидетельству очевидцев, за забором на углу ул. Лозицкой и пр. Строителей «начали бить сваи».
Никакого торгово-выставочного комплекса сегодня там нет. В западной части участка стоит недостроенное бетонное сооружение без крыши и стен.
А на публичной кадастровой карте зарегистрировано незавершенное строительство – небольшой торгово-выставочный комплекс. Один подземный этаж и один надземный, площадь застройки – 906,8 кв. м, адрес: ул. Лозицкой, 1а.
Публичная кадастровая карта указывает и срок ввода в эксплуатацию торгово-выставочного комплекса –
2019 г. (на информационном щите на заборе указано окончание строительства – сентябрь 2019 г.)
При этом на публичные слушания 10 марта 2020 г. был вынесен вопрос об отклонении от предельных параметров «в рамках реконструкции».
Остается неясной правовая сторона вопроса: допустимо ли запрашивать реконструкцию фактически не построенного объекта? Тогда как реконструкция дает определенные преимущества застройщику по сравнению с новым строительством.
* * *
Жителей на слушаниях было немного: объявление о них, как обычно, не афишировалось.
Главный вопрос задал депутат Юрий Крячко: как можно строить 23 этажа, если в Пензе, по сведениям депутата, нет техники для пожаротушения зданий такой высоты.
Юрий Шляхин (Гражданпроект) ответил, что предусмотрены специальные противопожарные мероприятия.
Главный архитектор города Пензы Сергей Петров спросил, соблюдены ли нормы инсоляции для дома по ул. Лозицкой, 1 (который стоит рядом и более чем вдвое ниже проектируемого). Его заверили, что все отлично.
Больше всех против выступала корреспондент «Улицы Московской»: дом рискует остаться без парковок, а 23-этажное здание вряд ли украсит микрорайон.
Екатерина КУПРИЯНОВА
