ЖКХ по-пензенски: внутри и снаружи

ПОЧТИ ВОЕННАЯ ТАЙНА
Браться за тему ЖКХ – дело неблагодарное. К такому выводу автор этих строк пришла уже на начальном этапе подготовки материала, собирая статистику по жилищному фонду.
Казалось бы, самый простой вопрос – сколько в Пензенской области, и в частности в Пензе, многоквартирных домов? – неожиданно превратился в своеобразный квест. Поскольку ряд открытых официальных источников выдавали разноречивую информацию.
Так, в системе ГИС ЖКХ фигурируют следующие цифры: количество многоквартирных домов по области – 32787, в Пензе – 10711.
На сайте «Реформа ЖКХ» – ресурс государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» – значения поскромнее. По области – 7015 МКД, в Пензе – 3436.
Росстат подобную статистику не публикует, выдавая исключительно общую площадь квадратных метров жилья.
А на сайтах региональных ведомств, причастных к ЖКХ, такой информации и в помине нет.
Складывалось впечатление, что точная информация составляет некую военную тайну, а «УМ» невольно пытается её раскрыть. Мало ли – времена санкционные, всюду мерещатся призраки холодной войны, враг только и ждёт узнать количество многоэтажек в России и т. п.
В областном Управлении ЖКХ выдали третью версию данных по количеству МКД: по области – 28560, по Пензе – 3916.
Однако для уточнения было предложено сделать редакционный запрос в Госжилстройтехинспекцию по Пензенской области. Мол, там-то и найдётся истинно правильная статистика.
20 октября за подписью врио начальника управления Инны Левченко поступил ответ с четвёртым вариантом данных: всего по области 6577 МКД, в Пензе – 3916.
Управляет таким количеством многоэтажек по области: 164 управляйки и 620 – ТСЖ, ТСН, ЖСК и ЖК. В Пензе действующих управляющих организаций насчитывается 96 и 297 – товариществ и кооперативов. При этом в 97 МКД способ управления вообще не выбран собственниками.

МКД ПО РУКОВОДИТЕЛЯМ СЧИТАЮТ
Таким образом, на каждую управляйку в Пензе приходится по 36 МКД. Но это, безусловно, грубый подсчёт. Есть среди компаний как монстры, так и скромные обитатели «коммунальной фауны».
Так, на долю трёх управляек – АО «Арбековское», АО «Жилфонд Железнодорожного района» и ООО «Центр Плюс» – по ОЖФ приходится 422 МКД, или 10,7 % всего многоквартирного жилого фонда. Их объединяет не только общий юридический адрес – ул. Кирова, 63а. АО «Арбековское» выступает управляющей организацией в двух других. При этом обслуживаемый фонд перешёл по наследству от компаний под вывеской «Жильё», в прошлом муниципальных предприятий.
Отрыв этих компаний от коллег по цеху по количеству МКД значительный. У ближайшего ООО УК «Надежда-6» всего 82 дома, или 2%.
Говоря о 96 управляйках, следует учитывать и тот факт, что в ряде случаев, несмотря на различные наименования, ими руководят одни и те же люди. Что, в общем-то, указывает на меньшее количество игроков на рынке коммунальных услуг от официально заявленных.
Так, генеральный директор той же «Надежды-6» Нябиулла Керимов, согласно данным ресурса «Руспрофиль», возглавляет ещё УК «8 Марта» (7 МКД).
Сразу тремя управляйками – ООО «ЖЭК Омега» (28 МКД), ООО «ЖЭК Западная» (16 МКД), ООО «ЖЭК Симфония» (2 МКД) – руководит Сергей Дашкин.
В четырёх организациях – ООО «Пензастрой-Сервис» (12 МКД), ООО «Пензастрой-Сервис Уют» (9 МКД), ООО «Пензажилсервис» (25 МКД) и ООО «Пензажилсервис Уют» (26 МКД) – руководителем является Юрий Толстоухов.

НЕ ДВА, НО ПОЛТОРА
Как отмечают опрошенные нами эксперты в сфере ЖКХ, идеальный объём жилого фонда не должен превышать 150 тыс. кв. м. Иначе могут происходить довольно курьёзные случаи, как, например, в доме у автора этих строк.
Год назад на Ладожской, 35 крупная управляйка провела ремонт в подъездах из разряда ноу-хау. Были покрашены стены и побелены потолки на высоту полуторного этажа. И это при условии, что ежегодно 9-этажный 7-подъездный дом собирает свыше 3 млн рублей по статье «Содержание жилья».
«В ремонте на полтора этажа ничего удивительного нет. Подобная практика встречается часто, когда собственники хотят сменить управляющую организацию.
А та создаёт видимость бурной деятельности, тем самым затягивая процесс перехода. И это в итоге срабатывает в пользу старой управляйки», – поясняет индивидуальный предприниматель Сергей Коржонков, имеющий трёхлетний опыт работы в сфере ЖКХ.
Начинал он свою деятельность с одного дома, сегодня на его обслуживании 15 МКД.
По его словам, выйти на рынок жилищных услуг в Пензе с целью добросовестно работать, а не специально собирать деньги и затем банкротиться – довольно трудная задача. И административные препоны здесь особо-то роли не играют. Всё дело в ограниченности ресурсов – многоквартирных домах.
Новостройки плавно переходят в управление компании от застройщика. У крупной управляйки забрать дом практически нереально, только при условии активных действий со стороны собственников. Иначе при передаче дома неожиданно появляются контрпротоколы общего собрания. А их надо оспаривать в суде, на что тратятся и время, и деньги.
В результате остаётся возрастной жилой фонд – в ряде случаев бесперспективный, – где много технических проблем. Чтобы привести такие дома в порядок, на начальном этапе приходится искать дополнительные денежные средства, проводить работы авансом. А по идее бесперспективными домами должно заниматься государство, которое довело их до такого состояния.
«Серьёзным барьером при обслуживании дома является низкий социальный тариф на содержание жилья, – считает Сергей Коржонков. – Цены на коммуналку повышают ежегодно на уровне государства. Но повышение жилищной услуги проводится через общее собрание собственников, а это чрезвычайно сложная задача.
Люди не понимают, что при цене 10 рублей за квадратный метр будет выполнен минимальный набор услуг (аварийка, электрик, сантехник и дворник). Но при этом они требуют выполнения полноценных ремонтных работ. Для пятиэтажек такой тариф должен устанавливаться не ниже 15 рублей, для высоток – от 17-18 рублей.
Надо на уровне города устанавливать размер тарифа, ниже которого работа управляющей компании будет нецелесообразна».

ФОРМУЛА ДОБРОСОВЕСТНОСТИ
На финансовом самочувствии управляек негативно сказываются и обязательные платежи ресурсоснабжающим компаниям. С газовиками требуется заключать договоры на обслуживание внутридомовых газовых кранов. В домах с газовыми колонками – это 500 рублей с квартиры ежегодно.
Также приходится возмещать разницу на содержание общего имущества по воде и электричеству.
Между тем работа того же ресурсника ООО «Горводоканал» вызывает много нареканий. Аварийные бригады могут неделями не приезжать на место порывов сети. И жители неделями сидят без водоснабжения и даже электричества. При этом весь негатив получают сотрудники управляйки.
В таких условиях мелким компаниям удержаться на плаву весьма проблематично. Чаще всего они банкротятся или в одностороннем порядке отказываются от проблемных домов.
«Если вернуться на три года назад и с нынешним опытом работы в ЖКХ, я бы вряд ли занялся этой деятельностью, – откровенно говорит Сергей Коржонков. – Здесь нужны люди, устойчивые к стрессам, с железными нервами. Отрицательных моментов хватает, особенно со стороны жителей».
Впрочем, за эти три года Сергей Коржонков вывел и собственную формулу добросовестной управляйки: «К собственникам мы выходим с предложением по открытию отдельного накопительного счёта, где будут аккумулироваться средства только на текущий ремонт. Заключаем договор со старшим по дому на фиксированную сумму в 60 тысяч рублей. Каждый месяц из строки на содержание жилья мы перечисляем эти деньги на спецсчёт. И людям спокойнее, что деньги не рассеиваются в неизвестном направлении, и к нам больше доверия».