Росреестр напоминает: проверь кадастровую стоимость

Начиная с 1 января 2015 г. налог на недвижимость рассчитывается исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости. Юридические лица платят налог поквартально, поэтому они уже грамотные. Физическим лицам налоговые уведомления за 2015 г. придут летом-осенью 2016 г. Суммы для многих станут неприятной неожиданностью.
«Узнать кадастровую стоимость можно совершенно бесплатно через онлайн-сервисы Росреестра, в любом МФЦ или офисе Кадастровой палаты. И сделать это нужно сейчас», – сказала Елена Медянкина, заместитель руководителя регионального филиала «ФКП Росреестра».
Кто-то согласится: да, моя земля/ квартира/ дом столько и стоят. Кто-то – нет.
Денис Бубнов, директор филиала «ФКП Росреестра» по Пензенской области, пояснил, что это неизбежное следствие массовой оценки. Также могут быть несоответствия в данных налоговой инспекции (неверные сведения о доле, площади и т.п.). Проверить это можно, зайдя в личный кабинет.
Росреестр оценкой не занимается: «Мы, как библиотекари, ставим книгу на нужную полку». (В формировании Государственного кадастра недвижимости используются данные разных ведомств. Иногда встречаются расхождения. Выверкой базы данных ГКН занимается Росреестр.)
Кадастровая оценка по закону проводится не реже, чем раз в 3 года, и не чаще, чем раз в 5 лет. Правительство области или муниципалитет принимает решение о проведении кадастровой оценки объектов, которые содержатся в перечне (земельные участки или объекты капитального строительства).
После этого, в соответствии с законом о госзакупках, через конкурс определяется компания-оценщик. Затем кадастровая стоимость объектов утверждается постановлением Правительства области.
Оценка в соответствии с методикой Минэкономразвития проводится по документам (без выезда на место). Однотипные объекты оцениваются одинаково. Все индивидуальные особенности конкретного объекта недвижимости учесть при массовой оценке невозможно.
Например, в Дегтярном затоне не развита инфраструктура (учитывается методикой при проведении массовой оценки), но жить там престижно, что влияет на реальную рыночную стоимость земли.
На первый взгляд, органам власти и местного самоуправления выгоднее более высокая кадастровая стоимость: более высокие налоги, больше поступлений в казну. Завышенная оценка может быть на руку и предпринимателям – использовать имущество как залог для крупного кредита. Но бывает и наоборот. Администрация одного из районов инициировала снижение кадастровой стоимости прудов, чтобы огромный налог не распугал арендаторов.
Если владелец считает, что рыночная стоимость его имущества отличается от кадастровой, он имеет право изменить её через суд или спорную комиссию Росреестра. По словам секретаря комиссии Анны Глазыриной, начальника отдела Управления Росреестра по Пензенской области, в комиссию обращаться выгоднее: пошлину платить не надо, при отрицательном заключении можно обращаться повторно.
Для оспаривания собственник обязан предоставить в комиссию отчёт оценщика о рыночной стоимости своего объекта. Если собственник настаивает на изменении кадастровой стоимости более чем на 30%, он должен предоставить экспертное заключение на этот отчёт, сделанное в СРО оценщика.
Отчёт об оценке обойдётся примерно в 10-15 тыс. руб., экспертное заключение – раза в два дороже. Если разница в налоге после изменения стоимости выйдет небольшая, оспаривать стоимость в комиссии (и тем более в суде) не выгодно.
Однако, по словам Дениса Бубнова, бывали случаи (крупные объекты у юридических лиц), когда стоимость (и, соответственно, налоговая база) уменьшалась в разы.
Анна Глазырина привела статистику: за год комиссия собиралась 25 раз, на каждом заседании рассматривалось 10-15 объектов.
В прошлом году положительные заключения были даны в половине случаев.
В этом году – в 60%. Основной причиной отказов было несоответствие отчёта или экспертного заключения требованиям закона. После исправления отчёта, как правило, заявления удовлетворялись.
Под конец года граждане активизируются: в ноябре было три заседания комиссии, в декабре ожидается столько же. Елена Медянкина объяснила причину: при положительном заключении изменение стоимости будет отсчитываться с
1 января года, в котором подано заявление.