Рынок недвижимости на пороге перемен

A A A

Накануне визита Дмитрия Медведева риэлтерская компания «Ростум-Недвижимость» опубликовала аналитику по пензенскому рынку за I полугодие 2017 г.

stroyka
Руководитель «Ростум-Недвижимость» Вера Лысова обозначила 4 основных тренда.
Первый: продолжает падать стоимость жилья. По итогам II квартала 2017 г., стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире на вторичном рынке составила 43,2 тыс. руб. (падение на 4% по сравнению с 1 кварталом), в двухкомнатной квартире – 38,3 тыс. руб. (снижение на 9%), в трёхкомнатной квартире – 40,2 тыс. руб. (снижение на 0,5%).
Падение стоимости квадратного метра в новостройках ещё выше: за первые 6 месяцев цена предложения снизилась на 3%, однако цена по факту продажи – сразу на 10%.
По данным «Ростум-Недвижимости», средняя декларируемая цена квадратного метра на рынке новостроек составляет 38,8 тыс. руб., при этом по факту продажи она составляет 35,5 тыс. руб. То есть застройщики идут на торг.
Второй тренд: рост объёма предложений. Это связано с тем, что падающие доходы населения понизили спрос. За I полугодие объём предложения на рынке вторичного жилья вырос на 26% и к 1 августа 2017 г. составил 12540 объектов (в 2015 г. было 9,5 тыс. объектов, в 2016 г. – 10,5 тыс. объектов).
Третий: увеличился и срок экспозиции (продажи) квартир: по итогам полугодия он составляет 84 дня (в 2016 г. было 73 дня, в 2015 г. – 50 дней).
А четвёртый тренд заключается в росте сделок с использованием ипотеки. «Спрос на рынке недвижимости поддерживается во многом благодаря снижению ставок по ипотеке и ослаблению требований банков к заёмщикам, – отмечает Вера Лысова. – На сегодняшний день минимальная ставка по ипотеке на вторичном рынке – 9,5% при средней ставке 10,75%. На рынке новостроек минимальная ставка по ипотеке составляла на 1 августа 8% при средней ставке 10,7%».
По данным «Ростум-Недвижимость», доля сделок с ипотекой составляла на 1 августа 2017 г. 53% от общего числа сделок.
По прогнозам компании, «уже через полгода на фоне переизбытка предложения и ограниченности платёжеспособного спроса цены ещё сползут вниз на 8-10%. Поэтому, если вы только задумываетесь о продаже недвижимости, лучше делать это сейчас».
Как сообщила нашему изданию Татьяна Планина, директор по маркетингу строительного холдинга «Термодом», падение банковской ставки продолжает провоцировать рост доли ипотечных кредитов. Если в 2014 г. она составляла примерно 30% от общего количества сделок, то сейчас приблизилась к 50-55%.
Кроме того, по данным холдинга «Термодом», именно благодаря ипотечным кредитам наметился перелом: впервые за 3 года падения показатели продажи квартир потянулись вверх.
«По сравнению с 2014 г., наши продажи упали на 60%, – уточняет Татьяна Планина. – Однако если сравнивать с
2016 г., то в этом году уже наблюдается рост примерно на 15%».
Александр Мухин, председатель совета директоров ГК «Ростум», отмечает, что, например, в Москве за июль 2017 г. продано на 12% жилья больше, чем в июле 2016 г.
Тем не менее, он пока что воздерживается от оптимистичных прогнозов.
«Роста пензенского рынка недвижимости пока ещё нет, – полагает он. – И даже снижение ставок по ипотеке всего лишь компенсирует падение».
По мнению Мухина, падение стоимости жилья только усилит элемент непредсказуемости для застройщиков.
«На рынке уже сейчас существуют объекты, которые близки по своей рекламной цене к себестоимости и даже находятся за её гранью, – поясняет он. – У меня существует подозрение, что ряд застройщиков в Пензе работает себе в убыток.
Возможно, настолько плохая финансовая ситуация в компаниях. И им во что бы то ни стало требуется продать имеющиеся квадратные метры, чтобы хоть какие-то деньги влить в стройку, избежать срыва сроков и последующих исков дольщиков.
Вместе с тем, есть застройщики, которые прекрасно себя чувствуют, у них хорошая денежная подушка или, как в случае с «Термодомом», прекрасные производственные мощности, позволяющие держать ситуацию на круг вперёд».
Резюмируя ситуацию, Александр Мухин напоминает, что доходы населения падают на протяжении 10 кварталов подряд: «По итогам I полугодия 2017 г. Правительство отчиталось о росте экономики на 2%. Но по росту доходов населения я пока данных не видел.
Люди вынуждены думать, как себя прокормить и выжить, и уж только потом идёт вопрос об улучшении жилищных условий. Поэтому, чтобы механизм ипотеки заработал в полную силу, правительство должно задуматься ещё и о том, как увеличить доходы населения».
* * *
Эксперты «УМ» склоняются к мысли о том, что рынок недвижимости стоит на пороге серьезных перемен. Причём связано это не только с проблемами цены и спроса, но и с рядом других факторов.
На сегодняшний день в Пензе работают около 150 агентств недвижимости, и их количество сокращается. Для сравнения: в 2012 г. их было 236.
Работать на падающем рынке становится сложнее: потребители делают акценты на скорость продажи объекта и уровень сервиса. Работая по старинке, удовлетворять эти требования уже не получается. Залогом выживаемости риэлтерских агентств является внедрение новых технологий и трендов. И вот этот фактор объясняет приход в Пензу сразу двух столичных компаний: весной здесь открылось агентство недвижимости «Wall Street», а 23 августа – агентство недвижимости «Миэль» (один из крупнейших игроков на рынке российской недвижимости).
И уже 23 августа, выступая на пресс-конференции, руководитель филиала «Миэль» в г. Пензе Екатерина Артамонова, поделилась своей аналитикой по местному рынку.
«По новостройкам наблюдаем сокращение строительных площадок, – заявила она. – В 2015 г. их было 98, в 2016 г. – 66, а в настоящий момент – 58. В 2016 г. порядка 25 застройщиков города перенесли сроки сдачи своих объектов, и некоторые застройщики приняли решение не выходить на новые стройплощадки».
Екатерина Артамонова подчеркнула, что продолжает снижаться средний чек на рынке новостроек: в связи с падением доходов население стало предпочитать квартиры-студии. И если в 2015 г. это была редкость для Пензы, то теперь такие квартиры пользуются очень высоким спросом.
Кроме того, снижение среднего чека объясняется попыткой застройщиков хоть как-то сохранить спрос. Из-за этого строители готовы идти на скидки.
«С середины 2016 г. и до настоящего времени многие застройщики, передав объекты в эксплуатацию, продолжают продавать там свои квартиры», – отметила Екатерина Артамонова.
То, что Сбербанк России снизил ипотечную ставку до 9,4%, является рекордным событием за всю историю российской ипотеки. Одновременно с этим сразу до 15% снижен первоначальный взнос.
Буквально через 2 дня эту тенденцию подхватил банк ВТБ-24. И в ближайшее время её будут вынуждены подхватить все остальные банки. Либо просто уйти с этого рынка услуг.
«Если взять стандартную пензенскую квартиру в пределах 2 млн руб. с кредитом 1,5 млн руб., то снижение ставки экономит на переплате порядка 260 тыс. руб.», – подсчитала Екатерина Артамонова.
По её словам, происходящие события могут подтолкнуть огромное количество граждан, которые сейчас арендуют жильё, к покупке собственных квартир. Ведь лучше платить 10-12 тыс. руб. в месяц за ипотеку, чем 8-10 тыс. руб. за аренду. А это значит, что снижение ипотечной ставки может повлиять не только на рынок продажи, но и на рынок аренды.
По словам Романа Мурадяна, управляющего директора компании «Миэль», риэлтеры уже видят новый пласт клиентов – это достаточно большое количество граждан, которые раньше купить квартиру просто не могли. А теперь у них появляется такая возможность.
«Тенденции очень хорошие, и мы ждём осени, – заявил журналистам Роман Мурадян. – Сейчас все вернутся, детей в школу отправят и числа с 15 сентября начнут решать жилищные вопросы».
Он также отметил, что дальнейшее падение ставок по ипотеке будет приводить к появлению всё новых и новых пластов покупателей, которые сейчас даже не задумываются о приобретении квартиры.
По мнению экспертов, сначала это позволит выровнять спрос и предложение.
Однако из-за того, что в силу финансовых трудностей и неуверенности в завтрашнем дне застройщики перестали закладывать новые фундаменты, это может снова привести к возникновению дефицита жилья. И тогда стоимость квадратного метра снова поползёт вверх, а рынок вернётся к растущему вектору.

Прочитано 1148 раз

Поиск по сайту

Реклама